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企鹅前线:圣Juan的房价长势和购房逻辑,你看懂

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-10-08 13:08

3月成都楼市二手房市场的“小阳春”,很多人都感受到了。但新房市场,大多数人的感觉都是“还好”。

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皮皮抛几个数据给大家感受一下:

编辑部日常

3月成都一二圈层新房开盘数量有27个,清水楼盘数量占比37%左右,新增楼盘供应量约6338套。

小辣椒:尖尖,跟你说个事情(异常认真脸.gif)

顺销楼盘数量约有76个,清水楼盘数量占比42.4%左右,顺销房源数量大约有12000多套。

我:啊?咋了?你要离职?(惊恐万分脸.gif)

所以3月,成都楼市约有18000多套房子可供大家选择购买,关键在于这些楼盘是不是你想买的,以及到底买不买得起起。

小辣椒:不是,我觉得我化了妆,好像网红啊!每天晚上都不舍得洗脸!

3月成都各区新房房价均价如下:

我:……

对比2月,各区均价有涨有跌,主城区均价约20203元/㎡,如果遇到主城区17000元/㎡以下的楼盘,且买且珍惜。

此处应该有网红小辣椒照片!

主城区

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锦江区:19800元/㎡(2月19500元/㎡)

找她投稿,也许就能见到本人

成华区:20250元/㎡(2月19212元/㎡)

好了,写稿开头难,头我开好了。

金牛区:17410元/㎡(2月18040元/㎡)

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武侯区:24748元/㎡(2月22066元/㎡)

上周,“帮帮不正经研究院”资深研究员皮皮发布了《成都3月房价地图》,翻阅了后台536条用户留言,emmmm发现大家都挺纠结的!

高新区:18810元/㎡(2月17628元/㎡)

青羊区好久才有房?

新区

主城区门槛怎么这么高了?

天府新区:16210元/㎡(2月14056元/㎡)

www.649.net,中和也配2万 ?

近郊

看到你们有如此疑问,尖尖觉得这个紧随其后的选题,还是颇有价值。

龙泉驿区:12347元/㎡(2月14626元/㎡)

希望借此机会吗,我们来畅聊下成都的房价走势与购房逻辑。

双流区:15317元/㎡(2月14386元/㎡)

文章有点长,中心思想就放在开头:

郫都区:13467元/㎡(2月12523元/㎡)

房价走势:主城区购房门槛提高,中心城区房价趋于平衡。

温江区:12360元/㎡(2月9247元/㎡)

购房逻辑:刚需买二手或去郊区新房,改善群体买新房,成都步入全面改善的时代,正是你置换的好时机。

新都区:9694元/㎡(2月10636元/㎡)

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为啥莫得青羊区?当然是因为青羊区依旧没得在售楼盘咯~

主城区:毫无争议,包含武侯区、锦江区、成华区、青羊区、金牛区、高新区,也就是原来的“5 1”(5个行政区 高新区)。

坦白讲,成华区和锦江区的房价涨跌对比其实是没得意义的,无非是那一两个盘卖掉了一些房源影响了均价,但这两个区域却是主城区的“宝藏区域”,皮皮在后文会细讲。

人人都道主城好,却不是人人都进的了。

锦江区3月有且仅有川师板块滨江天樾一个楼盘在售,目前在售产品只剩别墅,清水房交付。

2019年1-3月,主城区多个改善项目入市,开出来的价格自行感受下。

当然,锦江区还有几个比较值得期待的楼盘,比如攀成钢说N遍的仁恒滨河湾、ICC,静居寺的东韵雅苑,三圣乡的华熙528艺术村、融创玖樾台。

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成华区在售楼盘就一个,龙潭寺的中粮珑悦锦云,106-128㎡高层、125-154㎡洋房,带装修价格18500-22000元/㎡,约30套左右顺销房源,可以直接购买。

在2019年过去的四分之一的日子里,主城区一共有23个项目拿证。

但皮皮觉得成都主城区中,成华区真的就是个“宝藏男孩”,三环内还有大堆楼盘待售,并且位置都比较好。

从价格来看:

全新盘就有龙湖梵城、中南融创玖华台、恒大云门、朗诗上林熙华府。前3个大家都比较熟悉了,最近亮相的朗诗上林熙华府主推116-160㎡带装修房源,所以这4个楼盘基本都偏改善型。

90%的主城区楼盘,开盘价格突破1.5万元/平米

另外昭觉寺还有一个龙湖的项目会在下半年亮相,据皮皮了解也是改善盘一枚。

56%的项目,价格在2万 以上,多为首次开盘的纯新盘

如果是想在成华区买小户型楼盘,首创天禧68号、sm锦悦、鲁能城以及首钢蓉城里都可以关注。鲁能城和首创天禧68号开盘时间都不明朗,sm锦悦有听说过6月推盘的消息,首钢蓉城里皮皮上个月也听过要开盘的消息,不知道4月有没有机会……

从户型来看:

金牛区上月开盘的融信公馆目前还剩余285套左右房源在售,一环外侧,均价约24000-29900元/㎡,豪们可以去看看。

74%的楼盘,户型面积都在100平米以上

除此以外,在售项目就主要云集在北部新城了,主要有保利天玺、保利天汇、保利天和、中南海棠集。

仅26%的新开项目,有100平米以下的户型

保利天玺为带装修房源,售价13833-16583元/㎡左右,保利天汇(均价13000元/㎡)、保利天和(12751-19343元/㎡)、中南海棠集(12809-15400元/㎡)都售卖清水房。

从装修标准来看:

皮皮有一个消息要告诉大家,保利天汇和中南海棠集都有不同程度的优惠,优惠幅度在3-8%,具体以售楼部信息为准。

61%的项目为装修房

中南另外一个高端项目中南樾府3月首次开盘,就在商贸城的旁边。户型面积105-150㎡,均价约20000元/㎡左右,4月1日选房,要不起的感觉油然而生。

14个装修房项目,71%的装修标准都超过了3500元/平米。

金牛区可以直接购买的顺销房源皮皮整理如下,有兴趣的可以自行了解。

价格提升,供应户型面积加大,伴随的是你购房成本的提高。

金牛区顺销房源信息

保利天悦卖23241元/平米,总价五六百万,我可以理解,毕竟地段 产品还是很耐打!

青羊区本月持续“停台”。

开盘当天即售罄,也证明了产品的实力与成都改善人群的实力。

武侯区3月房价保利天悦应该有姓名,南二环带装修房源19611-23241元/㎡,在当前市场下堪称“业界良心”,由于260-304㎡户型面积比较大,总价也非常考验人。但是152套房源开盘就清!盘!了!

but主城区部分楼盘,一个鸟不拉屎鸡不生蛋的地方,也要2万多,我也只能呵呵呵!

红牌楼的东原印长江3月加推批次价格27932-29990元/㎡,比上一批次又贵了不少。

此外,常年拖主城区房价后腿的金牛区,也大跨步赶了上来:

武侯新城没有新增供应,但剩余的450多套顺销房源也够大家消化了。

融信锦溪公馆,开盘价24305元/平起,据网友爆料,目前有优惠;

武侯区顺销房源信息

中南樾府凭借“瞎了眼”的独门绝技,将金牛区房价带入了2万 的时代;

金茂府开盘房源数量162套,今天皮皮看到金茂府官方海报宣告第一批次已经售罄。

保利天和最高也卖到了19343元/平米;

此前金茂府透露的消息表示诚意金客户占据了75%,也许是那75%现在都还没来得及备案或者登记信息有延缓,反正昨天皮皮还认认真真地数了房管局公布的剩余房源还有109套!

至此,主城区再无“价值洼地”。

保利天悦600来万的房子你们说买就买,金茂府400-700来万的房子你们说定就定!

再看最近三宗主城区的土地供应:

高新区凯德世纪名邸东庭3月又双叒叕拿证了,还是20000元/㎡左右的价格,跟去年10月开盘的价格差不多,所以这一盘的房源已经被认购完了,但是前一批次还有少量的房源在售。

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中和板块3月新入市两个项目,万科璟南堂全新入市,主推104-141㎡户型,带装修价格19000-23000元/㎡;碧桂园沁云里最后一批次加推,92-121㎡带装修户型,价格约14400-16500元/㎡。

首先,地价高低不分区域

新川板块云集了中建、中德、北大资源、融创几大开发商,但目前在售的只有北大资源紫境府有几套顺销房源在售,清水房售价13564元/㎡左右。热盘中建天府公馆据说4月份就要开了!但按以往的尿性,皮皮觉得这个事情也很难保证啊~

其次,从容积率及配件要求来看,低密改善产品为主

锦城悦庭带装修均价14500元/㎡,但这个项目就是谜一样的还没卖完。

最后,未来的价格你懂得。

高新区顺销房源信息见下表

从城北到城南,主城区供应较少,且项目多为“改善产品”,“豪宅化”已经日渐成为成都主城区的“标签”。

高新区顺销房源信息

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天府新区的供应量其实一直都不小,南湖、锦江生态带以及麓山板块一直都有楼盘不断加推,而且几乎都是带装修房源。

先普及一下中心城区的范围:

南湖板块的远大中央公园3期就推出了138-147㎡带装修房源,售价12844-15559元/㎡,房源套数372套,报名摇号人数122人,明天选房结束之后肯定还会有剩余顺销房源。

中心城区:包含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、郫都区、新都区、龙泉驿区、双流区、温江区、青白江等11个行政区加成都高新区、天府新区。

其实皮皮觉得这个价格还好,可能是因为看了一期交房的效果,大家不敢轻易下手吧。

2017年7月2日,成都召开国家产业发展大会,正式提出中心城区11 2的城市格局。

另外保利天空之城、德商御府天骄学府、万科保利翡翠和悦、碧桂园海昌天澜、都有加推,其中德商御府天骄学府开盘价格20000-25400元/㎡左右,碧桂园海昌天澜开盘价格13950-21983元/㎡,相比先前上涨。

原有的一圈层二圈层再加上个青白江,统称为“中心城区”。

麓山板块的中德云麓年初售卖之后剩余300多套房源,据业主爆料,现在售楼部已经拒收资料了,原因是自销登记的人数已经远超过剩余房源套数。

既然主城区门槛高,那郊县凑合一下我还是十分乐意的。

天府新区顺销房源信息

尖尖分析下来发现,郊县门槛也随之水涨船高,逐步向主城区靠拢。

龙泉驿3月就一个楼盘开盘,西河区域的招商依云上城,89-166㎡带装修房源,售价7967-9004元/㎡。

挑几个代表性的区域讲一讲。

这个价格,皮皮觉得真不贵!但也有很多人在犹豫,主要是觉得西河看不到发展前景。

天府新区:

环顾龙泉驿区整个区域,价格在8000元/㎡左右的只有西河和阳光城个别拿地较早的小开发商楼盘,如果你预算非常有限,西河其实可以考虑的,好歹还有地铁4号线,将来有机会迎来东延线(有机会,请不要来问我是不是真的,好久动工,我也不晓得)

保利天空之城,最新批次开盘价格13727-16749元/㎡;

阳光城5环边上品牌楼盘都卖9000-14000元/㎡了,你还指望西河只卖5字头房价么?

优品道锦绣,下批次开盘价格预估14000-16000元/㎡;

十陵板块上次皮皮分析过了,不仅现在在售楼盘价格近2万,今年推的新盘价格都不会太低。

纯新盘万科公园传奇,预估价格在18000-20000元/㎡;

大面板块,新房现在比较少,品质好的楼盘价格会达到15000元/㎡以上并且面积大,总价都比较贵。而大面的二手房均价大概在13000-15000元/㎡,皮皮倒是觉得现在买二手房是个不错的选择。

而且,近日新亮相的锦江生态带又一新盘-首创禧瑞锦江:容积率2,首创高端TOP系产品,天府新区低密墅居院落大宅。

龙泉驿区顺销房源信息

从一系列官方标签来看,未来的价格也很值得期待。

双流的房源供应数量真的是成都一二圈层最多的区域,3月开盘楼盘数量就有6个,算上先前的顺销楼盘,双流大约有22个楼盘可供选择。

龙泉驿区:

但“宇宙双流”房价也不是盖的,皮皮就没有看到过单价1万以下的楼盘。

除了西河及阳光城的老盘旧货,价格暂未过万。

华府板块九龙仓时代上城清盘以后,刚需新房就只剩下格林城这一个项目了,107-127㎡清水房,售价12750-14220元/㎡。金地悦澜道、城投绿城诚园、中铁建西派国樾均价都在19000元/㎡以上,多数房源面积在140㎡以上,有“买这里不如买主城区”想法的应该不止皮皮一个。

像区域内的纯新盘,新希望锦麟府,18552-21852元/㎡;中海御湖世家,16594-27490元/㎡……

双流城区主流房价保持在13000元/㎡上下,但金科集美学府、旭辉金科棠府等改善楼盘房价会达到17000-22000元/㎡左右,偏贵,目前看走量也不是很好,剩余顺销房源多的有300多套。

东进势头正猛,龙泉的“蜕变”是迟早的。

九江板块的蓝光江安城3月加推了7期房源,106-138㎡带装修房源12083-13862元/㎡,对比去年价格其实有小幅下降,去年顶峰时期的价格达到15000元/㎡左右。

如果说天府新区和龙泉是借着“城市规划”的春风,那温江、郫县、新都又咋个解释?

双流可以直接购买的楼盘多达16个,大家可以码下慢慢看。

温江的代表性楼盘,中南上熙府,12974-18914元/㎡;碧桂园十里源墅,13333-23000元/㎡;

双流区顺销房源信息

郫都区,万科时光润园,13973-15936元/㎡;领地金科籣台府,15153-21078元/㎡;

郫都区犀浦万科理想城3月加推了234套房源,带装修价格12750-13893元/㎡,直接被清盘。板块内现在刚需可以直接购买的楼盘主要有成都后花园的二期、四期,价格区间11700-12900元/㎡;地铁6号线附近的华邑宸熙、华邑宸居两个楼盘,产品面积段分别为98-107㎡、100-137㎡,价格区间15500-19200元/㎡。

而在我们印象中,房价一向较低的新都,也赶了上来。七一城市森林花园,10416-19231元/㎡;新希望锦悦北府,11462-13082元/㎡。

犀浦还有一个楼盘碧桂园锦熙府,主推108-130㎡高层和143㎡洋房,售楼部还在修建,推出时间未知。

不要以为区域内这些冒尖尖的楼盘没人买,其实人家还很抢手!

红光板块盘不多,但是价格贵,万科时光润园90-110㎡带装修房源13973-15956元/㎡,领地金科籣台135-170㎡带装修房源15153-21078元/㎡。

从一到多,区域内只要有一个冒尖尖,其他的就敢随之而上。

对比之下,你就明白万科理想城为啥能一下清盘了,总价低离地铁还近,要是我也这么选。

中心城区的规划,区域协同发展,人口外溢加速,城市空间布局更加合理。

郫都区顺销房源,皮皮再走一波:

中心城区的房价,也逐步趋于平衡。

郫都区顺销房源信息

这是一个过程,一个从1到多、循序渐进的过程。

上月被吐槽“被成都抛弃”的温江本月均价又回升破万了。

也许5年后,你现在嫌弃的要死的三圈层,也会哭着喊着要买!

让人想不到的是碧桂园十里源墅一直被吐槽贵,但卖得却很好。单价13333-23000元/㎡,3月14号开盘的64套房源已经卖完了,前几批次推出的房源现在大约剩余10套。

城市规划指导土地性质,土地性质决定产品层次,产品层级决定房价定位。

光华新城板块3月共有3个楼盘拿证,改善、刚需都有。中南上熙府114-155㎡带装修房源15940-18612元/㎡、新尚尚院136-171㎡带装修房源13463-18464元/㎡、香悦云庭95-128㎡清水房8079-11345元/㎡。

2015年以前,成都还执行的是“7090”政策,高密还是成都的特色;

温江城区房价梯度比较大,靠近地铁的楼盘价格在11000元/㎡上下,比如明信城修房源10300-11400元/㎡。跟地铁距离远一点的楼盘价格不到8000元/㎡,比如中房芳华美地6459-7390元/㎡

2017年,成都发布《房地产五年规划2017-2021》,三大要点,很有必要重提。

区域顺销楼盘有5个

第一,中优规划中提到:中心城区的最高容积率为2.5,降低开发强度、建筑尺度、人口密度。

温江区顺销房源信息

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新都3月没有新开楼盘,主要是前期开盘楼盘在售,区域均价约9694元/㎡,靠新繁和泰安等区域拉低均价。

中心城区统一要求,容积率降低,建筑密度减低,建筑面积下降,大户型低密改善项目随之而来。

新繁的楼盘售价5800-7000元/㎡,对很多人来讲确实比较远。

第二,《房地产五年规划2017-2021》中还提到:

近一点的大丰有一个楼盘在售,朗基香樾府,110-149㎡清水房,均价11700元/㎡左右。

稳步推广成品住宅,到2021年底,新开工商品住宅(3层及以下低层住宅除外)中,中心城区成品住宅面积比例达到100%,全市成品住宅面积达到90%。全面发展绿色建筑。

新都城区价格比较稳,9600-12700元/㎡价格。商贸城板块新希望锦悦北府11462-13082元/㎡左右,奥园玖俪湾最近没啥加推节点,华润琨御府3月底售楼部开放,4月可能会开盘。

同样,再看市场上目前的产品,装修房居多。

新都的顺销房源也不少,2900多套,就看是不是你们想买的了。

第三、引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题,稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。

新都区顺销房源信息

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以上就是成都楼市3月的房价情况了,如果你觉得新房超出了承受范围,其实成都现在的二手房,已经可以对比下手了。

看到这里,你应该明白了吧!

注:本文房价信息统计自成都房协官网

引导性政策,就像背后一双无形的大手,推动者房地产市场有计划的向前稳步发展。

:本文系腾讯“成都房帮帮”官方微信独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。合作请加微信:ly15528285603

享受“7090”政策低门槛买房的人,急需换房。

而经历了2016-2017年房地产行业的波动,“限价”、“减配”、“伪改善”,成都市面上真正符合改善人群需求的好产品少之又少。

2018年,成都改善市场逐步来临;

2019年,成都的商品房改善时代全面爆发。

对于有换房需求的购房者来说,你们正好赶上了成都改善的好时代,有房可选,总比无房可换好。

产品 地段 无可替代的资源,你买的不仅是房子,还是这个城市的“使用权”。

不要总觉得价格贵,学会甄别,价格的屁股后面跟的是价值。

而刚需们也不要怕,每个周期都有刚需,只是每个周期的刚需买房逻辑不一样罢了。

买市区二手房

二手房,一般区域基本成熟度还是能够满足日常生活需求,买个90平米左右的套三,首付控制在四五十万。

买郊县纯新房

如果你是新房控,新房就只能跟随城市化外扩的脚步,继续往外走。

以成都中心城区为核心,房价呈放射状依次向外围递减。

作为一名合格的刚需,你只能把自己流放到偏远的郊外了。

嗯,兄弟,拿出你的判断力与魄力,陪一个版块成长!

紧盯成都剩余刚需楼盘

这个是条路子,但是我把它放到最后,因为风险最大。

去买这些低价刚需楼盘的,不一定都是真刚。有资格的人都要上去试一试!

人家只是去试试手气,抢走的却是你买房的运气。

买房要趁早,你没得时间和精力慢慢守着这些盘。

看好保障性住房&共有产权住房

再不济,政府也是要解决你的住房问题的,保障“人人有房住”。

从去年开始,成都拍卖的土地有两大明显特点:

一是要求配建人才公寓,无偿移交租赁住房等

二是人居、城投等公司大举拿地,修建人才公寓或租赁房源

2018年,成都出让特殊用地92宗,合计6396.59亩,成交78宗,共5471.15亩,供应占成都市整体供地的29%。

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典型房企主城区拿地体量top3

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典型房企郊区拿地体量top3

数据来源:中原地产研究院

这也是“刚需保障化”的一种趋势,大量人才公寓的配建,申请门槛低,产品本身不差,让更多的优质人才来蓉即有房住;租赁房源,给刚需一个过渡的周期。

至于共有产权房,北京、上海、广州、深圳均已开展试点,成熟之后,全国大范围推广也是有可能的。

市场波动,人心不能乱。

与其奢望房价下跌,不如好好奋斗,在这个城市许自己一份温暖与庇护。

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