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出售增长速度创近5年新的高峰,营业收入受益同

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-09-24 22:03

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迪马股份

富力地产

东原在2018年行业销售增速相对下行之际,一举超额实现了战略目标,销售规模达608亿,同比增加104%。公司较早实施的多元化拿地策略效果已经显现,毛利润率迎来大幅的改善。此外东原深耕一线和强二线的战略仍在持续推进,优质的土地储备保障未来后续业绩的释放。

富力地产2018年业绩高亮时刻:

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销售增速创5年新高,2019年目标为1600亿:2018年权益销售金额为1311亿元,同比增长60.3%,;录得权益销售建筑面积1018万平方米,同比增长50%;

核心净利润强劲增长,毛利润率持续上升:2018年营业收入达768.6亿,同比增长30%;核心净利润95.3元,同比增长49%;毛利率上升至36.4%,较2017年增加1个百分点,物业销售的毛利率上升至40.3%,较2017年提升2.7个百分点。

战略目标超额完成,成渝贡献营收超7成

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根据亿翰2018年典型企业销售业绩排行榜,东原2018年销售规模为608亿,一举实现了2017年公司提出的500亿的战略目标。销售金额同比增长104%,实现销售面积384.5万平方米,同比增长51.6%。2018年销售均价为15815元/平方米,较2017年提升34.6%。

公司全年营业收入为132.5亿,同比增加38.9%,其中房地产业务是最大的收入来源,占比为91.8%。2018年公司房地产业务营业收入为121.6亿,同比增加40.2%。东原地产从2014年起走出川渝进入武汉市场,同年在上海地区储备了奉贤南桥与惠南项目两个项目,2015年进入南京市场,2016年进入苏州和杭州。此后形成了以重庆为大本营,上海、武汉、苏州、南京等长江沿岸核心城市为重点的区域布局。2015年开始,成渝区域外销售占比逐步提高,2017年提升至58%,2018年成渝区域外结算项目减少,成渝贡献销售占比重新上升至73%。

销售金额增速创新高,

2019年将冲击1600亿销售目标

毛利润率大幅提升5个百分点,多元化拿地效果显现

2018年集团权益销售金额为1311亿元,同比增长60.3%,创下集团近5年新高;权益销售建筑面积1018万平方米,同比增长61.0%。公司上半年销售均价约12878元/平方米,基本与2017年度持平。

公司2018年实现净利润10.5亿,同比增加64.2%,营收和利润实现了同步大幅增长;净利润率为8%,较2017年度上行1.2个百分点。从毛利润率水平来看,东原房地产业务毛利润率前期一直稳定在25%上下,2016年下行明显到了17.9%,主要是由于结算占比最大的重庆区域结算毛利润率仅为12.4%,拖累了整体毛利润率。近两年毛利率逐渐反弹,2018年更是提升至29.0%,较2017年大幅提升5个百分点,也超过了近5年内公司房地产业务的毛利润率。

虽然公司录得了不错的增长,但是规模的追赶还需加速。在亿翰年度房企销售金额排行榜中,富力地产的销售排名不断下滑,2015年排名第16,2016年降至第19,2017年进一步下降至第23位,2018年排名第22位。富力地产曾与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展齐名,被称为“华南五虎”之首,但是这五家地产公司的规模差距却越来越大。

东原地产是较早提出加强土地收并购能力的企业之一,其在2016年获取的土地储备中,就有70%都是以并购、合作等成本更可控的方式拿得,多元化投资走在了行业前列。我们看到2018年成都、武汉、上海地区结算的毛利润率均明显提升,说明公司多元化拿地战略的效果显现,未来随着更多通过并购等方式拿地的项目进入结算期,公司的毛利润率还有小幅优化的空间。从区域来看,重庆地区的毛利润率仍然偏低,仅为22.03%,而成都及上海区域毛利润率水平则分别为36.5%和39.79%,处于行业较高水平。

2019年富力地产将有超过200个项目进入销售,拥有的可售货值超过3000亿,富力地产将2019年权益销售规模定为1600亿,目标增速约为22%,较前几年放缓。在行业整体降速的情况下,公司2020年3000亿元的销售目标恐难实现。

从销售区域来看,富力以一、二线城市为主,并扩展至更多城市的战略获得成功。中南地区、西北地区和华北地区的销售额分别录得了135%、86%和73% 的增长,贡献增长最为强劲。

投资力度保持稳定,精选一二线战略继续推进

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土储方面,公司坚持“精选一二线城市,精选一二线区位”的战略布局,不断扩大华东、华中及长三角区域市场占比。2018年公司新增土地储备20宗,建筑面积近248.9万平米,同比增加46%,按面积计算的投销比在65%左右,与2017年持平。新增的土地储备主要位于苏州、杭州、重庆、成都、郑州、南京、西安、武汉、昆明、长沙、贵阳等省会城市或经济发展核心城市,新增土地储备中位于二线以上城市的项目数量占比超过80%。但是公司在异地拓展的过程中,在郑州、杭州、苏州等地区多个项目的权益占比都在50%以下,截止报告期末,公司总土地储备为327万平米,对应公司的销售规模,土地储备还显不足。

核心净利润维持强劲增长,酒店成为营收新增长点

净负债率大幅下降,财务状况稳健

2018年富力地产营业收入达768.6亿,同比增长30%;净利润为87.3亿,较2017年下降明显,主要是2017年富力地产以低于公允价值的价格收购万达项目酒店,产生了131亿元的非经常项目损益。扣除物业重新估值、外汇影响及非经营项目的影响,富力地产核心净利润继续保持迅强劲增长,全年录得核心净利润95.3元,同比增长49%。2019年,管理层将全年交付目标提升至920万平方米,较2018年上升51%,预期2019年确认的营业收入和利润率都会实现进一步的增长。

近几年,公司的资产负债率一直保持在60%-100%左右波动,净负债率表现相对平稳,在投资较为激进的年份净负债率会相应有所提升。2018年末,公司净负债率水平大幅降低至27.1%。除销售兑现在手货币资金增加64.9%之外,公司报告期末少数股东权益有所增加增加,净资产随之增加至115.1亿,同比增加48.2%,导致净负债率下降明显。此外,公司现金短债比改善至1.7,较2017年增加0.09,财务状况稳健,短期内没有偿债风险。

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从分布运营情况来看,2018年由酒店运营带来的经常性收入达70.3亿,较2017年大增196%,成为富力地产营业收入的新增长点。2017年,富力地产以总价181亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产,经过收购后,富力成为全球最大豪华酒店业主。截止2018年末,富力地产已经拥有89间运营中的酒店,总建筑面积为390.4万平米,共计26865间客房,此外还拥有37间在建及规划中的酒店。但是富力酒店现在还未改变亏损的运营境况,2018年亏损4.59亿,在酒店运营成为营收增长点之后,如何为集团贡献实在的利润,还需要集团继续摸索。

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盈利水平持续小幅下滑,财务费用拖累利润率

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公司2018年整体毛利率上升至36.4%,较2017年增加1个百分点;物业销售的毛利率上升至40.3%,主要是由于公司成本控制得当以及各地区交付物业的均价上升。公司2018年净利润率为11.4%,2017年剔除并购带来的非经常性损益影响的净利润率为14.0%,净利润重回下行通道。

插图除数据图外均来源于公司官网及网络,

富力地产的三项费用率均有所上行,其中财务费用的大幅增加近4个百分点,主要是由于两方面因素的影响:第一,由于公司借贷的增加,利息总开支增加37%;第二,净汇兑亏损17.6亿,财务费用率的大幅上行成为富力净利润率的明显拖累。

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亿翰股份,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

土地投资力度放缓, 关注净负债率潜在风险

在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

由于国内信贷环境的趋紧,2018年富力在获取土地上更为审慎,力度也较2017年放缓。2018年共计投入371亿元用于新增土地储备,新增可售面积为1405万平方米,平均地价为2600元/平方米,较2017年的3200元/平方米下降明显,主要是富力调整了进入策略,在地价相对较低的三四线城市加大布局力度。报告期末,富力的土地储备的可售面积合共为5783万平方米,预计土地储备仍然能够满足富力3-4年的发展需求。

扩张的背后往往也带来着负债的加速扩张和净负债率的攀升,富力报告期末的净负债率达到184%,较17年底高出14个百分点。由于收购万达部分酒店项目付出了大量资金,且酒店资产需要长期持有和运营,沉淀大量资金,一定程度上拖了富力的现金情况。2018年3月,评级公司惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-,杠杆率提升过快也是评级公司下调评级的主要原因,而评级的下调未来又会影响企业发债的难度,进一步冲击公司资金链。

2018年末,公司现金短债比为0.66,较2017年末持续下降,公司短期偿债风险可控,但还需持续关注财务风险。

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