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注重城市深耕,2018范围再上场阶www.649.net

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-09-18 21:41

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龙湖集团

华润置地

2018年龙湖千亿业绩再上一个台阶,主要原因是龙湖不断加大投资力度,区域纵深进一步夯实,布局更加均衡化,表现为环渤海、西部、长三角、华中及华南的土地储备占比分别为34.0%、30.5%、20.7%、8.8%及5.9%;同时,环渤海、长三角、西部、华南及华中地区分别贡献销售额34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

2018年华润业绩突破2000亿元,除了公司本身的央企优势以外,加强城市深耕是华润业绩增长重要原因之一。2018年,华润在华北、华南、华东地区分别贡献销售额513.8、488.7、468.8亿元,合计占销售总额的69.8%,且这三个地区土地储备占比为60.4%,深耕城市圈促使华润业绩持续提升。

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业绩突破2000亿,均衡布局成效显现

规模稳步增长,三大地区贡献七成业绩

2018年,龙湖销售额达2006.4亿元,较2017年同比增长28.5%;销售面积1236.3万平方米,较2017年同比增长21.6%;销售单价16229元/平方米,较2017年同比增长5.7%。截止到2018年底,龙湖已售出但未结算的销售额为1951亿元,销售面积为1174万平方米,为龙湖未来营业收入的稳定增长奠定坚实基础。

2018年,华润实现销售金额2106.8亿元,实现销售面积1198.9万平方米,分别较2017年同比增长22.3%和17.6%。根据华润区域销售情况,华北、华南和华东三个区域销售额均超过450亿元,合计贡献销售业绩1471.3亿元,占销售总额的69.8%。另外,东北和华西地区销售业绩均突破200亿元,分别为271.3和217.1亿元,分别占销售总额的12.9%和10.3%。在2018年房地产调控政策“稳地价、稳房价、稳预期”的态势下,华润作为央企龙头,积极响应国家发展战略,优化资源配置,在全国化布局的基础上,加强华北、华南、华东、东北以及华西地区的城市深耕,为公司持续长久发展提供保障。

根据龙湖在各地区的销售情况来看,环渤海、长三角、西部、华南及华中地区销售额分别为689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元及70.0亿元,分别同比增长37.1%、12.7%、28.6%、29.3%、150%,分别占总销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%,全国化布局均衡,其中环渤海、长三角和西部地区贡献了龙湖85.8%的销售业绩。

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收入快速增长,利润率稳步提升

2018年公司实现营业收入1211.9亿元,同比增长18.9%;净利润达到272.8亿元,同比增长25.4%,保持快速增长,主要是由于销售物业和投资物业的快速增长带动了公司整体营业收入的提升。与此同时,华润的毛利润率和净利润率持续上升,2018年分别为43.4%和22.5%,相较2017年分别上升3.1和1.1个百分点。

投资力度持续加大,全国化布局更加均衡

根据华润“2 x”的商业模式,“2”主要指销售物业和投资物业。

2018年,龙湖新增土地储备2189万平方米,权益面积为1372万平方米,平均土地成本5297元/平方米。根据新增土地储备分布来看,西部地区、长三角地区、环渤海地区、华中地区及华南地区新增土地储备占比分别为35.9%、24.9%、22.7%、12.3%及4.2%。2018年全年,龙湖在围绕城市群布局的基础上,进一步深耕一二线城市。

销售物业:

截止2018年底,龙湖土地储备合计6636万平方米,同比增长21.6%。土地储备的平均成本为5218元/平方米,为2018年公司签约销售单价的32.2%。根据土地储备分布来看,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%及5.9%。早已实现全国化布局的龙湖集团,在布局城市群的基础上,2018年再次进入南昌、郑州、贵阳、东莞等11座城市,区域纵深进一步夯实,全国化布局更加均衡,为公司未来的业绩增长和盈利增长提供动能。

运营效率提升,华南贡献营业收入达35.1%

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2018年,华润在注重高品质开发和优良服务的前提下,大幅提升运营效率,销售物业实现营业收入1051.5亿元,同比增长17.5%;毛利率42.9%,较2017年增长3.2个百分点。根据不同区域销售物业的营业收入情况,华南地区营业收入超过300亿元,占比达到35.1%;其次是华东和华北地区营业收入超过200亿元,分别达到225.6亿元和200.3亿元,占比分别为21.5%和19.1%。可以看出,华南、华东和华北是贡献华润营业收入的重要区域。

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投资物业:落实“2 x”商业模式,

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规模持续增加

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2018年,华润投资物业实现营业收入95.2亿元,同比增长24.5%。其中,购物中心实现营业收入68.6亿元,同比增长29.9%;写字楼实现营业收入12.4亿元,同比增长15.3%;酒店实现营业收入14.3亿元,同比增长10.2%。

截止到2018年底,华润在营投资物业规模位居行业前列,总建筑面积达921万平方米。购物中心方面,华润已开业万象城/万象天地23个,万象汇/五彩城12个,储备项目有43个;另有管理输出购物中心项目25个,其中在营项目17个,储备项目8个。2018年,华润新开业8个购物中心,包括杭州萧山万象汇、太原万象城、重庆弹子石万象汇、南通万象城、柳州万象城、石家庄万象城、厦门万象城、深圳湾万象城。此外,2018年华润在深圳、天津、杭州、南京、南昌、惠州、东莞等城市新获取了优质商业项目。

营业收入保持增长,费用增加使净利润率下降

2018年,龙湖实现营业收入1158亿元,较2017年同比增长60.7%,高于YH50房企平均增长速度;实现净利润208.9亿元,较2017年同比增长26.8%,低于YH50房企的平均增长速度。

加大投资力度,土储均衡分布

与此同时,2018年龙湖的毛利润率较2017年的33.9%上升0.2个百分点至34.1%;而净利润率较2017年的22.9%下降4.8个百分点至18%,且低于YH50房企的平均净利润率。龙湖出现毛利率上升,净利润率下降的主要原因是随着公司布局城市的增加以及发展中物业和投资物业业务的高速发展,管理费用和销售费用出现上升,分别为4.7%和2.8%,较2017年分别上升0.2和0.3个百分点。

2018年,华润持续加强城市深耕及新城市拓展,积极增加土地储备,新进入9个城市,并以1513.5亿元(权益地价1036.8亿元)获取103个项目,新增土地储备计容建筑面积达2213万平米,同比增长84.9%,其中2018年下半年新增土地占比达57.4%。

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截至2018年底,华润土地储备覆盖国内外70个城市,总土地储备达5957万平方米,可满足华润未来三年的发展需求,其中开发物业土地储备面积5014万平米,投资物业土地储备面积943万平米,一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.0%,土地储备结构健康,能够匹配公司“2 x”的商业模式。

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根据华润土地储备的分布情况来看,公司在华南、华北、华东、华西、华中地区土地储备分别为1370.9、1140.6、1087.6、944.3和880.7万平方米,土地储备占比分别为23%、19.1%、18.3%、15.9%和14.8%。可以看出,公司土地储备在各区域之间均衡分布。

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财务结构良好,融资成本低廉

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华润净负债率维持低位,负债结构良好。2018年,华润净负债为33.9%,相较2017年的35.9%有小幅下降,低于YH50房企的平均净负债率且维持行业低位。

作为央企,华润置地拥有集团公司的信用背书,也与华润信托等集团旗下公司有合作关系,融资渠道通畅且成本低廉。2018年公司境内发行100亿元中期票据,境外发行8亿美元债券,票面利率稳定在4%-5.3%以内。另外,截止2018年底,华润通过资产抵押,获得297.8亿元的贷款额度,该额度下贷款余额为159.0亿元。2018年,华润平均融资成本为4.47%,相较2017年上升0.3个百分点。

财务结构维持平稳,融资成本保持稳定

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龙湖始终维持稳健的财务结构和较低的融资成本。2018年,龙湖净负债率为52.9%,相较2017年上升5.2个百分点,但始终低于YH50房企的平均净负债率,且财务结构保持优良,坚持不超过60%的红线;现金短债比为3.9,相较2017年有所下降,但是对于手持资金充裕的龙湖来讲,短期内完全没有偿债压力。

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在融资方面,2018年,龙湖在境外成功发行8亿美元优先票据,票面利息位于3.9%至4.5%之间;同时,在境内成功发行50亿元住房租赁专项公司债券和50亿元公司债券,票面利率位于4.8%至5.6%之间。同时,公司融资成本相较2017年虽然上升0.1个百分点至4.6%,但依然低于YH50房企的平均融资成本,出色的融资优势将为公司未来业绩持续增长提供保障。

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