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贩卖首破千亿,净负债率急剧改良——2018寒暑业

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-09-18 21:40

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亿翰速评

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一、土储充沛,2019销售更上一层楼

正文共4014字;预计阅读时间:11分钟

2018年正荣合约销售金额达1080亿,同比增长54%。其中,长三角贡献销售业绩约53%,仅苏州单个城市的销售金额已超200亿元。2019年正荣将销售目标设定为1300亿,与2018年相比增长20%,属于TOP20房企中目标增速相对较高的企业之一。充足的货量让正荣有了设定更快发展目标的底气,截止2018年末,正荣已获得土地储备2456万平米,货值达4200亿。

正荣地产

二、净负债率大幅下降至74%

凭借 2014-2015 年的逆周期扩张布局,正荣已经实现了在长三角地区的销售、营收双丰收,2018 年长三角地区贡献营业收入近 8 成。公司已经实现了覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角这六大区域,全国化布局日趋完善。2018 年对正荣来说也是千亿第一年,而千亿之后,正荣还需要继续探索规模、风险与收益之间的平衡之术。

2018年正荣充分发挥上市平台优势,拓宽融资渠道,同时,加强现金流管理。截止2018年12月31日,正荣货币资金达284亿,同比增长44.2%;净负债率也由2017年的183.2%下降109.2个百分点至74%;现金短债比改善至1.19,与2017年同期相比增加33个百分点。受市场利率不断走高的影响,正荣2018年平均融资成本较2017年略有上升,达7.8%。

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三、盈利能力提升,归母核心净利润增长71%

2018年正荣盈利能力表现突出。由于结转均价的大幅上涨,正荣2018年营业收入和毛利润均实现快速提升,增速分别为32.3%和42.8%。核心净利润与归属于母公司的核心净利润涨幅更高,分别增长64.3%和70.7%达20.64亿和19.52亿元。

销售破千晋级千亿房企,

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长三角区域营收占比近 8 成

2019年3月25日,正荣地产2018年业绩发布会在香港顺利举行。

正荣地产2018年销售规模为1080亿,同比增长54%,一举晋级进入千亿房企的行列,正荣每一年都实现了稳健的增长,近4年复合增长率达到67.3%。2018年合约销售面积为644.3万平米,同比增长69.8%;销售均价为16765元/平米,较2017年下降9.3%。长三角、海峡西岸、中部、环渤海和西部经济区的销售占比分别为52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%,与2017年相比,海西经济区的销售占比下降明显,而长三角和中西部地区的销售占比持续提升,中部地区提升尤为明显。正荣提出的深耕长三角、环渤海、海西和中部四大经济区的战略正在逐步实现。2019年正荣地产的销售目标为1300亿,目标增长率为20.3%。

业绩发布会全文如下:

2018年正荣地产实现营业收入264.5亿元,同比增长32.3%,销售物业收入为261.8亿,同比增长31.7%。物业销售已确认的平均售价是17445元/平米,较2017年增加33%,主要是由于公司前期战略,将房地产业务推向市场价格相对较高的长三角区域所致。分区域来看,2018年长三角区域结算的营业收入占比为78.5%,较2017年提升27.7个百分点;海西区域占比16.9%,较2017年下降20.2个百分点。

管理层:

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一、正荣2018八大关键词:

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1、强盈利:收入达264.53亿,同比增长32.3%;归属于母公司的净利润达21.21亿,同比增长50.5%

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2、破千亿:2018年合约销售金额达1080亿,同比增长54%;2019年合约销售目标为1300亿

3、优结构:净负债率大幅下降至74%;短债比例稳步下降;加权平均融资成本为7.8%

三费费用率保持稳定,毛利润率水平提升

4、拓融资:香港主板上市,集资44.8亿;境内发行公司债20亿、资产支持证券35.04亿;境外发行美元优先票据7.6亿

2018年正荣实现毛利润60.2亿元,毛利率为22.8%,较2017年小幅上涨1.7个百分点;实现归母净利润21.2亿,归母净利润率为8.0%,较2017年上升1个百分点。

5、新布局:1 6 X、累计进入30城市,业务拓展至西部及珠三角;土储总建面2456万平米,楼面价为4491元/平米;超70%土储位于一二线城市;落实创新项目(郑州文旅综合体、成都田园综合体)

销售费用率和管理费用率较2017年小幅上行,但正荣的三费费用率总体保持稳定。2018年公司平均融资成本为7.8%,较2017年上行0.5个百分点。千亿之后,正荣地产料将更多关注于实现盈利与规模的同质量增长。

6、优产品:“改善大师”定位,产品体系建设和标准化水平提升;住宅系列:正荣府、紫阙台、云麓;商业系列:正荣中心、正荣街、邻舍;长租公寓品牌:荣寓

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7、高效率:数据化管理,流程标准化;实现新项目首开平均周期约8个月

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8、高认可:获纳入恒生综合大中型股指成分股;为深港通和沪港通可投资标的;中国房企综合实力TOP200第18名

二、销售突破千亿,销售布局更均衡

净负债率大幅下降至74%,现金短债比略有提升

2018年合约销售金额达1080亿,同比增长54%,其中长三角占比最高,达52.7%,海峡西岸、中部、环渤海和西部分别占比为25.8%、14.1%、5.6%和1.8%。销售金额贡献前十的城市分别为苏州、南京、南昌、福州、合肥、嘉兴、武汉、长沙、天津和上海,销售占比分别为18.6%、13.4%、12.8%、9.6%、9%、6.7%、6.1%、5.3%、4.7%和3.8%。

对于规模增速较快的企业来说,最大的问题仍然是拿地扩张与高杠杆之间的矛盾。正荣地产之前净负债率高企一直为投资者所担忧。在大量扩储时期的投销比均在80%以上,2015年的净负债率一度达到326%。2018年末正荣的净负债率大幅下降至74%,处于稳健水平,公司净负债率的大幅下降主要是由于所有者权益的大幅增加。2018年末公司净资产从122.2亿上升至244.8亿,同比上升了100.2%,净资产的跃升来源于三大部分:一部分原因是全年公司实现了21.2亿的归母净利润;第二部分是上市后,正荣募集了32.9亿元人民币,相当于将部分债权置换为股权;第三部分则是公司少数股东权益增加68.7亿。此外还有30亿元永续债并不体现在净负债率当中。

三、1 6 X全国布局

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2018年,正荣的全国性布局进一步深化,战略升级“1 6 X”,坚持深耕区域与拓展,把城市做精做透,持续加强新一线、二线的投资占比。截止2018年末,正荣总土地储备达2456万平米,权益土地储备1298万平米,货值约4200亿,涉及145个项目。土地储备按能级城市划分,一线城市占比4%,二线城市占比达68%,三线城市占比28%;按开工进度划分,在建项目占比75.3%,可供未来开发占比19.1%,已竣工项目占比5.6%。

四、商业地产逐步成型

逆周期拿地仍在继续,中西部土储占比进一步提高

商业产品线清晰:

2018年正荣地产全年共计新增土地储备共57幅,总建筑面积为1114万平方米。截止到报告期末,正荣在28个城市拥有总土地储备2456平米,足够覆盖公司3年的发展。正荣2018年按金额计算的投销比仍然在50%左右,虽然较前期80%以上的投销比明显下降,但仍然处于行业中较高的水平。2018年土地溢价率相对下行,正荣逆周期拿地或仍在继续。从土地储备的区域分布情况来看,中西部的土地储备进一步上升至18.1%,较2017年上升8.3分百分点。

1、正荣中心:打造“一站式”多元城市综合体地标

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2、正荣街:营造家庭“新生活中心”

声明:本文根据年报数据整理提炼版权归

3、正荣邻舍:打造家门口的“新型邻里中心”

亿翰智库所有

2018年正荣实现1.05亿的租金收入,同比增长46.9%。截止2018年年末,已开业项目合计6个,2019年和2020年将分别有1个和3个商业项目竣工,10个项目总建筑面积达73.8万平米,公允值约为84.6亿。

未经授权请勿随意转载如需转载请联系后台或留言

五、收入持续增加,盈利增长强劲

转载时请注明出处:亿翰智库(ehresearch)

2018年房地产结转收入达261.79亿元,同比增长31.7%。其中,长三角占比78.5%,海峡西岸、中西部和环渤海分别占比16.9%、4.3%和0.3%。结转均价较2017年上涨33%达到17445元/平米。

感谢配合!

2018年毛利润为60.21亿,同比增长42.8%,毛利率较2017年同期增加1.7个百分点至22.8%。EBITDA达72.81亿,同比增长32.3%;归属于母公司的核心净利润为19.52亿,同比增长70.7%。

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六、财务结构优化,融资渠道拓宽

插图除数据图外均来源于公司官网及网络,

总货币资金不断提升,2018年货币资金为283.69亿,同比增长44.2%;净负债率不断下降,2018年末净负债率为74%。债务结构更加多元,截止2018年12月31日,正荣总借贷为464.92亿,其中多数为境内借款,境内银行借款占比46.3%,境内其他借款占比35.8%,境内公司债占比6.8%,境外优先票据占比11.1%。

版权归原作者所有,特此声明!

2018年正荣香港主板上市,集资44.8亿;境内发行公司债20亿、资产支持证券35.04亿;境外发行美元优先票据7.6亿。同时,正荣不断深化与中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、恒生银行、民生银行、平安银行和渤海银行等金融机构的长期合作,获得充裕的融资额度,总战略授信2019亿,外币债额度10亿美元(未动用4.2亿美元),并分别获得惠誉B、穆迪B、标普B和中诚信AA 的信贷评级。

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七、展望未来,实现高质量增长

亿翰股份

战略:2019年销售目标1300亿,并确保综合实力持续处于行业领先地位

亿翰股份,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

经营:以“现金流、利润”为导向,提高经营效率及效益、注重客研、品牌建设

在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

业务:坚持“改善大师”定位,并稳步加大商业地产投入,提升持有型资产运营

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投资:专注二线城市投资机遇,并巩固传统优势区域,重点关注中西部和珠三角

问答环节Q&A

1、第一个问题,看到正荣合约均价是之前两年有点下滑的情况,这方面的原因是什么?2019年会不会均价有所提升?第二个问题,毛利率方面,好像比其他同业较低,未来会有回升吗?是否有什么措施?

答:谢谢你的问题,第一个问题是有关均价下滑,其实这不是一个问题,主要是我们整个产品和销售地区的分布有点改变,以前可能我们在一线,比如说在上海多一点的时候,均价就会高一点。现在我们是全国布局,刚才总裁也提到有70%的土储在二线城市,所以我们的均价会慢慢下来。2018年结转的均价也有增长,从一万三千多逐步增长到一万七千。

从短期来说,比较平均的价格大概也是在一万六、一万七左右,我们没有给一个很大的折扣或者是减价的压力,主要是因为地区分布的改变而已。

有关毛利率是这样的,你可以看到有些同行的毛利率可能是超过30%,一般情况下是基于两点原因。第一点,商业比例高,一般租金收入毛利率可达85%。第二点,他们有商业买卖。正荣其实是以纯住宅为主,所以如果你是把商业均价抛掉,有可能我们的毛利率也是在同行的平均水平范围。

刚才也提到,我们的毛利率还会改善,这个基于两个部分。一个是平均的融资成本,在2019年慢慢会下来。第二个是整个限价的压力比以前下滑,总体来说我们整个毛利率会逐步慢慢改善。

2、看到公司的营收比跟销售比在2019年是29%,2018年是24%左右,公司现在的合作比例比较大,但也听到市场消息说正荣今年要增加权益比,管理层是不是有这样的想法?第二个问题,公司说去年年末集中回了一次款,大概回了多少钱?今年正荣要保持怎样的回款率?

答:我们的合作比例去年大概是52%左右,今年估计也在50-55%左右,应该不会有太大的变化,但从今年开始我们在拿地的权益比例上确实如您所讲,可能会提高权益比例,但具体数字可能会在2020年甚至以后销售数据里才会体现出来。今年包括去年,实际这些数据都是2016年、2017年、2018年拿地体现出的数据,这个合作比例后面会增加,但今年应该跟去年的比例差不多。

回款比例刚刚陈总也提到,在同行中应该算比较高的,原来的回款是70%多,现在每年接近达到80%,通过高周转及运营效率的提高,来提高整个相关的毛利包括其他财务指标。

3、想问一下在上海长租公寓正荣项目的推进情况是怎样的?现在除了住宅和商业之外,长租公寓在集团整个布局上是什么定位?刚刚有提到拿地现在主要分布在一二线和都市区,现在的拿地策略是这样的情况吗?现在整个公司的产业布局逐渐从福建转移到长三角,在上海、苏州这边以后的定位和拿地策略是怎样的?

答:我先简单回答一下关于正荣这块的问题。如果各位还记得,去年董事长讲过我们会做长租公寓的布局。我们的产品去年就已经落地了,今年真正的产品会在上海开展,有几百间的量,以后我们会持续把原来持有型的物业做成长租公寓,总体对这方面的定位还是满足自身持有型的物业,不一定追随到市场去做很大的量,这是大概长租公寓的定位。

拿地方面刚刚也提到,2013年、2014年我们从闽赣一带走出来遍布全国,所以长三角土地布局量会比较大。报告中也提到,我们近期布局了全国六大区域,除了之前的长三角,我们近期在中部、西部、环渤海、大湾区都会有土地布局,基本形成了全国核心区域的均匀布局。在上海跟苏州,我们也会与全国统筹进行考虑。

4、刚刚听到融资成本可以降到2017年或更低的水平,这几天请教其他同行,大家可能都比较保守,你们是通过什么方式降低成本?刚才也提到珠三角,去年拿地在佛山,今年的计划是在什么区域?包括香港吗?其实正荣也在香港发展了一年多,也有建立其他金融机构的计划,有没有打算在香港买地,还是会去粤港澳大湾区这种区域买地?最后一个问题,刚刚提到十个中有六个在交租,今年会不会提高大的租金收入?管理、投资、收租好像都增长蛮不错的,可以讲一下这方面吗?

答:您提到四个问题。有关融资成本,为什么我们觉得可以改善?第一个是今年1月份到3月份,我们海外也发了一些美元债,成本从两位数改成单位数,我们也把一些老债置换掉了,国内也有做很多的开发贷,我们是把非银行的借款比例陆陆续续压下来。刚才也提到,2016年是接近70%,2018年非银行比例控制在35%,2019年也把一些非银行借款提前赎回,应该说整个成本还可以进一步往下压。

我们在香港也准备做银团,国内目前的融资比以前好很多,整个成本在国内也好,海外也好,我们的资本都会比较好。有关香港房地产,这个我们在观察,但没有具体的时间表。投资物业这块去年增长还不错,新增的投资物业开业时间一般都是在2020年到2021年,所以明显的大幅度增加可能要放到明年。

关于资金成本,正荣这两年的盈利能力不断提升,我们目前是一年一个台阶,通过上市后公司进行了调整,包括现在对现金流的管理,我们有充裕的现金流。当然,资金成本也是核心竞争力之一,未来拿地资金成本是核心。

我们拿地的市场布局是全国化进行布局,目前比较有机会的还是中西部,像成都、重庆、西安等等,每个城市的面积都是一千多亩,产业结构发达,土地成本低,有很好的机会。当然大湾区这块我也在看,现在大家都在干,它的市场肯定在上升,但房价的增长跟土地增长的问题,未来我们还是要根据实际情况进行考虑。

长租公寓这块我们也在做,现在主要是在上海这种创业市场开始做,长租公寓也许能解决很多问题,但对我们来讲它的盈利模式目前不是非常清晰,所以我们不会一开始就做很大,会一步一步来。

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声明:本文根据会议现场实录整理版权归亿翰智库所有

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感谢配合!

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在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

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