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美国、河南、石家庄、www.649.net济南、房地产税,

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-09-12 10:36

摘要:调控不是全面放松,那么就不会迎来反攻

这才是不可思议!67%的网友亿房网后,都买到适合自己的房了!

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股市红红火火,楼市冷冷清清!

撰文|张银银

最近,股市重磅接踵而至,让人目不暇接,流连忘返,而楼市就冷冷清清,凄凄惨惨戚戚。

上周的楼市好不热闹。3月22日,河南省“省直等单位职工”的公积金贷款上限,陡然增加了33%到50%。

乍暖还寒时候,有消息,怕,没消息,慌,进退维谷,当真尴尬。

根据“河南省省直机关住房资金管理中心”在官网发布的“关于住房公积金贷款政策调整的通知”:“夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上,郑州市区内购买首套住房,满足省直中心住房公积金贷款条件,最高贷款额度由原来的60万元调整为80万元,其他情况贷款额度由原来的40万元调整为60万元。”

不过,正所谓不鸣则已一鸣惊人,楼市只要有动静,绝对是大新闻。

这是郑州楼市的一件大事。

6月19日,在“2019中国房地产经纪年会”上,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃,给楼市投下一记震撼弹!

此外,济南建委承认,限价取消,但限购仍在施行。济南成为取消限价的第一座省会、巨无霸城市。

大局已定!楼市未来三分天下!

也是上周,根据石家庄新出台的“户籍新政”,河北省内的户口,可以“零门槛”迁入石家庄城区,不再要求“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制,而且直系亲属可以零门槛随迁。

据新浪财经,在杜鹃会长的讲话中,除了稳房价稳预期等相对常见的用语以外,最重要的一句话是:今年特别要推动《住房租赁条例》的立法。

这是对于国内大城市来说发生的几件大事。另外从宏观上,对于楼市同样有几件大事需要注意。

这句话,自打被媒体报道出来,就炸了锅,持续引发热议。

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啊?难道专门针对租赁市场的权威立法,这么快就要来了?

一是房地产税,今年未被列入立法计划。

实际上,今年5月11日,在《国务院2019年立法工作计划》里,拟制定、修订的行政法规第13条,明确住房城乡建设部是要起草住房租赁条例。

二是美国,美国东部时间3月20日,美联储公开市场委员会结束了为期两日的议息会议,并发布了会议声明。美联储决策者一致同意,维持联邦基金利率维持在2.25%至2.5%之间不变。

注意这里是起草,而媒体现在探讨的重点是今年有可能推出《住房租赁条例》。

注意措辞,一致同意。而且基本表示,2019全年都不会加息。

媒体的理解可能有些偏差,但不能掩盖一点就是,住房租赁条例,已经按下了快进键,离推出不远了!

不仅如此,美联储还将在5月放缓收缩资产负债表进程,9月底结束缩表。

一个住房租赁条例,真的有那么大影响吗?

上述货币政策,显然超过了预期。此前杠杆游戏也认为,2019年应该还有1次左右的加息,但打脸了。

当然!

以上种种纷纷都指向一个重点:利好楼市。

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国内来说,一边房地产税没提,一边各大省会城市变相降低购房成本,既是贯彻新型城市要求,也是托市。抢人大战打到今天,除了京沪外,大部分城市门槛都已经不高。

2015年,租购并举,租购同权等概念提出之后,中国楼市的的顶层设计已经从1998年以来的商品房一元市场主体,大跨步朝着:商品房——共有产权房——租赁住房,三位一体过渡。

近期,各类托市、调控边际放松的很多。无一例外都是因为必须得托市,否则房价横盘不妙、土地财政就要玩不下去了。

也就是说,楼市未来三分天下。

毫无疑问的是,中国的“大城市化”和“城市圈化”将会加速。

这么设计的初衷,也好理解,年轻人,资金不太雄厚的,没有置业需求的走租赁线;想置业,但资金相对匮乏的,走共有产权;经济实力足够,对房产需求强烈的走商品房市场。

美国方面,虽然在意料之外,也是情理之中。毕竟长期性的货币宽松或者紧缩,最终都会伤害经济,适度、适量是最合适的。但是,往往低成本资金、宽松信用是每个市场参与者都喜欢的。

需求逐级而上,自然分层,避免扎堆买房,你好我好大家好。

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楼市三分天下,租赁市场这一份,尤其重要。

川普自然有自己的考虑,所以他此前一再炮轰联储。加上中美之间的事情,他谋求连任,必须有经济支撑。

怎么讲?

不过你说楼市又要重燃战火了吗?杠杆游戏也认为不见得。各地守土有责,分类精准调控,如果你行情太差,你想办法活跃一下当然可以。

据智研咨询的数据,2019年中国租房人口已经超过2亿!

上面说得很清楚,房住不炒,这是大原则。杠杆游戏之所以觉得此次决心很大,是因为确实金融风险不能继续增加,而且经济发展模式得变了,不变不行。不到万不得已,一定会坚持。

这2亿人绝大多数集中在一二线城市,且以年轻人为主。

2019年1到2月楼市显着偏冷,土地拍卖市场和新房销售,都出现了成交量、成交金额的“跳水”。为了“稳房价、稳地价、稳预期”,楼市上必然要有“托”的动作。

6月25日,权威媒体新华网发布《中国青年租住生活蓝皮书》,里面的信息非常劲爆!

而放开限售或者限价,可以恢复一定的市场秩序,引导市场不冷。同时,还可以盘活很多资金和“库存”,并实现很多积压的刚需满足。

蓝皮书显示,超过5成95后,可以租房结婚,而非买房结婚。

但即便货币政策开始宽松,但依旧不允许二套以上房加太多杠杆。相关方面认为居民杠杆较高,近期不适合再加,金融风险的考虑较多。房住不炒大家都形成了共识,暂时不会放弃。

从年龄结构看,现在25到29岁,最适婚人群,不房结婚,租房结婚的人群比例是最高的,占比竟然接近7成!

简单说,如果调控不是全面放松,那么就不会迎来反攻。如果真敢反攻,迅速就要被荡平。

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不房结婚,租房结婚,意味着什么?

租房已经不仅仅是满足最初级的居住需求,而是成为当前年轻人的一种生活方式。

所谓此消彼长,更多人选择租房,无疑对商品房市场是一个制约。

还是这份蓝皮书,另一个重要信息是,在过去三年里,租住时间在5到8年,以及8年时间以上的人群占比正在迅速提高,2018年到2019年度已经占到11%。

长期租赁,占比越来越高,同样证明,租住,而非买房,确实是一种生活方式和生活理念转变的结果!

再往长远看,参照发达国家的发展历程,城镇化率越高,往往租住比例也越高。

举例来说,德国城镇化率75.5%,德国人的租住比例为55%;美国城镇化率为超过80%,美国人选择租房,而非买房的比例同样高达37%。

结构看,中国现在已经有超过40个城市城镇化率超过70%,有24个城市城镇化率已经可以和发达国家看齐。

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这部分城市,比照发达国家经验,未来租房人群比例会越来越高。

整体看,《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示,2018年年末中国常住人口城镇化率为59.58%。

和发达国家城镇化率75%的水平相比,还有15%的上升空间。

15%空间很足,但,可能不会像过往那样,单纯以买房来解决问题,预计通过租赁解决问题的占比可能会远超预期。

发改委今年4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《重点任务》)中明确的,未来中国城市发展会是城市圈,大城市为主导,各大城市要放开落户限制。

6月17日,发改委再次明确:允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

也就是说,未来,租房落户,提高城镇化率,将成为一股新的力量!

租购同权,从落户做起!

租赁崛起!大势不可违!

说得好,不如做得好。

一二线城市为了租赁崛起,真心劳心劳力!

2017年7月,上海市住房发展“十三五”规划里,明确:“十三五”期间,新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右;租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

170万新增供应住房里,有70万是租赁住房,占绝对多数。

2018年8月,深圳市政府二次“房改”《意见》出炉,明确规定2035年前新增建设170万套住房,其中商品住房70万套,比例只占40%。

剩下60%,以公租房等保障性住房为主。

供地方面,确保公共租赁住房用地比例不低于20%。

2018年9月,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》明确提出,未来五年新供各类住房中租赁将占30%,建立购租并举的住房体系,引导居民形式先租后买的梯次消费模式。

同时要研究扩大租赁住房赋权,公共租赁住房向非京籍人口放开。

今年6月13日,《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案,在住房保障供应方面,《草案》提出,到2035年新增城镇住房200万套以上,租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%。

除了四个一线城市,二线城市们其实也在偷偷发力。

看看专门用于租赁的土地供应。杭州的规划面积仅次于上海,比北京广州还多。武汉、天津、西安、南京等地租赁市场土地供应的情况下同样不少。

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各大城市才租赁市场发力,目的不仅仅在于满足居住需求,打破楼市信仰,可能更为重要。

楼市里有一个重要的估值指标叫租售比,或者租金收益率。

这个比值在很多人来看好像一个笑话,但其实如果认真的看待这个比值,还是有一定意义。

据上海易居房地产研究院发布《2019年一季度50城租金收益率研究报告》,显示,中国城市的租金收益率普遍低于4%,近半壁江山低于2%。厦门仅仅1.2%。

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1.2%意味这什么?

83年收回本金!

国际主要城市的租金收益率普遍在4%以前,也就是25年回本。

静态地看房价和租金,中国明显高估,但如果放在时空环境里,数字体现出来地高估可能也就可以理解了。

过往20年,中国楼市长期处于牛市,基本没怎么跌过,这其实给楼市营造了一种投资信仰。

信仰的力量很强大。

2006年东北财经大学梁云芳教授在经过长期的实证调查后发现,人的预期是推动中国房价上涨的最重要动力。在中国,人们预期房价上涨1%,最终房价就会上涨0.8%。

也就是说,对房价上涨的预期,甚至比实际购买行为可能还重要。

就像股市里,长期看涨的大消费,估值也一直是高高在上。为什么?真的是大消费类的股票每年都高增长吗?

当然不是,卖酱酒的估值长期在40倍,靠的不是高成长,而是“高信仰”!

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6月13日,在陆家嘴论坛上,郭树清说:凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。

现在讲究住房不炒。不炒,不能说跌,但如果房价长期稳定,买房作为投资行为,看不到超额收益,早晚,楼市投资信仰会消失殆尽!

那么最终,就可能会有更多的人,转而选择更现实,更经济,更划算的方式,以租代住。

所以,一方面住房不炒,抑制楼市投资;一方面,做大股市等资本市场,替代楼市投资;第三方面,做强租赁,承接住房需求。

三板斧下来,商品房背后的两套逻辑:投资和居住,都被化解于无形之中,分流到股市和租赁市场之中。

对了,还有一点不要忘记!

以前专门撰文,土地管理法即将大修,最重要的一点就是征地制度改革。

集体建设用地不经过国有直接入市。

入市去哪里?

最重要的终端恰恰就是租赁用地。

换言之,租赁市场,还承担着给农民创收,让土地“变现”通途。

未来楼市,三大立法可能最为关键!

一曰:土地管理法,为农民土地松绑,短期主打集体用地转租赁等商业用地;

二曰:住房租赁条例,规范租赁市场,给租赁市场确立地位;

三曰:房地产税,控房价,调收入是最终目的。

三大立法,两个涉及租房,一个涉及买房,两个利好租房,一个利空买房,孰重孰轻,不用多言。

楼市三分天下,租赁这一份,兹事体大,势不可挡!

文章来源:叶檀财经 版权归原作者所有。

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