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又有城市“松绑”?“一城一策”将成楼房买卖

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-09-03 13:38

自2016年3月内地多个城市出台调控措施至今,本轮房地产调控的持续时间超过以往任何一轮调控,特别是进入2018年后调控频率有增无减。但从去年年底开始,多个城市的“限购”或“限售”政策迎来松绑,加上交易税费和房贷利率调降等消息,楼市调控已经进入了新的阶段。

近日,5月房价上涨最快的城市陆续出台调控政策,以抑制地方房价快速上涨的势头。有消息称,福建省厦门市将于7月15日起调整住房信贷政策,其中最受关注的是二套房首付的变化。

近日,济南和郑州相继传出楼市调控部分松绑的消息。其中,一则“2019年2月济南全面放开限价限签”的消息在朋友圈传播。记者尝试拨打济南市城乡建设委电话咨询,但无法接通。此外,郑州市的多位房产中介声称,接到房管局电话通知,郑州经开区、高新区、航空港区的限购政策即将解除,该消息在当地传播甚广,并有不同版本的政策在朋友圈流传。不过,记者在郑州市住房保障和房地产管理局官网上并没有查询到相关消息,记者尝试拨打该局电话,但电话无法接通。不过,记者发现,就在今年2月郑州市住房保障和房地产管理局才发布了房地产消费警示,指出随着调控的不断深入,投资投机性需求得到有效抑制,房价走势平缓,房地产市场逐步趋于平稳。同时,限购政策持续执行,房贷利率居高不下,消费者购房更加理性,导致房地产开发项目的销售周期变长,资金回笼变慢,不排除极个别项目因资金紧张出现违规销售现象。

中原地产首席分析师张大伟认为,厦门的楼市调控政策中变化最大的有可能是,对于名下有1套房但未结清贷款,或两笔及以上贷款记录的,从原本的执行40%的首付比例提升到60%,此外停止向三套房发放公积金贷款。

关键词:松绑、降税、利率

近期发布的5月主要城市房地产市场数据显示,厦门房价环比涨幅高达5.5%,位居第一,安徽省合肥5月房价环比涨幅高达5.1%,同比涨幅高达23.3%,再加上江苏省南京市和苏州市,二线城市中的一些地区已成为房价涨幅较大的第二梯队。

去年年底,山东菏泽首先明确提出取消限售条件,打响楼市松绑的“第一枪”。紧接着,不少城市纷纷松绑楼市调控。湖南衡阳也松绑楼市调控,暂停实施了一年的限价政策。此外,尽管并未正式发文,阜阳市国土资源局2019年新挂出的几宗商业住宅用地也悄悄取消了限价。

今年3月,房价涨幅领先的一线城市上海和深圳,纷纷加码调控政策,近期房价上涨最迅速的二线城市,也在出台限贷政策,以抑制地方房价过快上涨的势头,楼市调控政策从宽松转向趋严。

广州市住建委在去年年底提出,“330”新政前出让土地的商服类物业可卖个人。1月3日,青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知,暂停“摇号售房”规则。1月10日,珠海市提出将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系,探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。

安徽省合肥市已抢先一步出台调控政策,6月21日下午,合肥市土地管理委员会在《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知呈审稿 》中明确指出,关于贷款合肥或将执行差异化信贷政策。其中,商品房最低首付比例为25%,部分情况购买商品房的首付比例为40%。

3月初,有市场消息指出,江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局已向房企下发一份“停止特价房销售”的通知,要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售,停止特价房销售是因为其售价低于此前申报的预售价格。

实际上,近期一些地方出台的房地产调控政策,大多以信贷政策为主,旨在去杠杆。

除了松绑,降税也在一定程度上提振了市场信心。近期,北京、上海、广州等地大幅调低个人出租住房税收,北京、上海、广州、深圳等地出售住房则享受减税政策,即增值税附加和印花税税率减半。此外,东莞二手房交易个税可按“二选一”执行。

受到房地产市场区域分化等因素影响,调控政策趋于多元化。截至7月13日,已有54个地区发布楼市的调控政策,一些省份曾多次发布调控政策,比如山西省。

对于刚需置业者来说,利率可以说是影响购房的关键因素。深圳、广州、武汉、南京等多个城市陆续传出房贷利率松动的消息。融360大数据研究院最新监测数据显示,今年2月全国首套房贷款利率均值维持下行态势,平均利率为5.63%,相当于基准利率1.149倍,环比上月下降0.53%,出现了连续三个月下降。此外,深圳的银行更是在3月里两度下调首套房贷利率上浮比例。

张大伟说,上半年房地产市场以去库存政策为主,各个地区依据房价不同的变动情况,出台不同力度的去库存政策,以宽松政策为主,发展至今,调控趋势出 现明显改变,各地库存分化,部分一二线城市及其辐射区,库存较低的区域,在系列刺激政策影响下,出现非常明显的量价快速上涨现象。

诸多因素影响下,多个城市的楼市在近期出现小幅度回暖的现象。诸葛找房的数据显示,2019年第11周十大热点城市商品房存量面积7339万平方米,比年初降低284万平方米。节后随着市场的逐步复苏,热点城市去化速度加快,存量逐步走低。分等级城市看,热点一二线城市随着去化加速,存量面积均有缩减,其中一线城市存量面积2798万平方米,二线城市存量4541万平方米。

体现在企业层面上,已公布销售业绩的33家房企中,2016年合计销售业绩高达11525.72亿元,同比2015年同期的6600亿元上涨幅度高 达74.6%,而销售面积也达到了9473.9万平方米,同比上涨51%。33家房企平均完成年度任务指标的65%,远超往年平均完成率。这也是历史首次 出现,上半年房地产企业平均完成指标过半的现象。

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过去一段时间里,受到日益攀升的楼市库存压力影响,多个二三线地区不约而同地执行全面宽松的调控政策,以消化库存,一些城市楼市环比出现上涨,其中涨幅较快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其余二三线城市房价走势相对平稳。

“一城一策”成主基调

张大伟指出,现在调控政策显现明显分化,“托底盖帽”开始出现,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策,这 些约束性政策包括上海、深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧,去杠杆将成为主流政策取向。未来随着房价上涨的城市数量逐渐增加,“盖帽”政策的主要特征将 是去金融杠杠,这些城市的房价涨幅有望被抑制,但整体看,大幅调整的可能性不大。

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正18日到住房和城乡建设部调研。韩正指出,当前,房地产市场总体保持平稳运行,市场预期趋于理性。要坚持“一城一策、因城施策”,从各地实际情况出发,有什么问题,就解决什么问题,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点,做好实施过程中的评估和跟踪。

张大伟认为,地王将是未来房地产市场最大的风险,目前一线城市成交量已经开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价、地价领涨,下半年,房地产调控有可能从因城施策,升级到一城一策,而一旦信贷政策宽松不能持续,下半年,特别是四季度房地产市场的风险可能爆发

有分析人士表示,与“因城施策”相比,“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情,不同地区的楼市有不同的背景。有的城市需要去库存,有的城市则需要遏制房价上涨,有的城市则需要稳定市场,“一城一策”无疑更有针对性。这意味着,楼市调控不再一刀切,接下来的调控势必面临分化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前调控的一个基本原则是如果是在房住不炒的情况下进行的,那么就可以进行放松。换而言之,如果放松后受益的依然是刚需购房者,那么其实是可以放松的。近期部分城市的楼市有所回暖,调研显示也基本上是刚需购房,所以从这个角度看,政策不需要设置太高的门槛。对于此类调控松绑,不排除是在操作层面会有放松,但放松的文件多半是讨论稿,还不会是正式稿。后续调控的方向依然是松紧结合,只要不引起房价过快上涨,其实都可以有松绑的空间。

中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一表示,估计一些城市下一步也会公布体现“一城一策”要求的住房发展规划。

香港:楼市调控不放松

说起楼市回暖和楼市调控,香港市场可以说极具代表性。

经历了近半年的下跌,香港房价出现回升的势头。美联物业公布的香港房价走势图显示,今年1月以实用面积计算的平均呎价为12307港元,环比下跌1.6%,环比跌幅有所收窄。到了2月份,以实用面积计算的平均呎价回升至12482港元,环比上升1.4%。

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不过,香港特区政府显然无意放宽调控。香港特区行政长官林郑月娥周四在香港召开的彭博投资亚洲论坛上表示,她对最近香港房价的上涨感到担忧。在去年年底香港房价显着走低之际,林郑月娥在出席活动时公开表示,尽管楼市最近几个月出现调整,但远远未能抵消2018年初的累积涨幅,“如果有人幻想政府会出招救市,大可悭番”。

近期,市场对于房产税的讨论逐渐升温,香港、纽约、伦敦等都在纷纷酝酿“新一代”房产税——空置税。去年6月,香港政府提出针对新房的空置税计划,将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。最新消息指出,空置税草拟法案已大致完成,准备下月提交立法会讨论。

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