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销售增速创近5年新高,营收利润同步高质量增长

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-08-27 12:35

本系列由独家出品

2019年,是万科声称要巩固提升“基本盘”的一年。 相较多元化业务,在集团层面,万科以房地产开发业务为基本盘。

阅读提示:

万科“基本盘”年一季度的业绩已经出炉,单从销售表现而言,并未出现想象中的进取。

正文共4113字;预计阅读时间:10分钟

报告显示,今年1-3月,万科实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归属于上市公司股东的净利润11.2亿元,同比增长25.2%。其中,由房地产业务贡献的营业收入为455.9亿元,同比增长64%。

富力地产

相比结算确认的收入和净利润表现,万科当期的销售业绩并不乐观。

富力地产2018年业绩高亮时刻:

今年1-3月份,万科累计实现销售面积924.8万平方米,同比下降11.78%,累计合同销售金额1494.4亿元,同比下降3.12%。

销售增速创5年新高,2019年目标为1600亿:2018年权益销售金额为1311亿元,同比增长60.3%,;录得权益销售建筑面积1018万平方米,同比增长50%;

2019年以来,各地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实一城一策、因城施策,全国商品房市场总体保持稳定。国家统计局数据显示,1-3月份,全国商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,商品房销售额27039亿元,增长5.6%。

核心净利润强劲增长,毛利润率持续上升:2018年营业收入达768.6亿,同比增长30%;核心净利润95.3元,同比增长49%;毛利率上升至36.4%,较2017年增加1个百分点,物业销售的毛利率上升至40.3%,较2017年提升2.7个百分点。

数据对比明显,无论是合同销售金额还是销售面积,万科依然较大幅度落后于全行业平均水平。

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万科季报中并未就合同销售增速下降作出解释,实际上,2018年全年,万科销售面积和金额同样落后于全行业。

即便如此,万科的销售规模依然超过预算。截至一季度末,万科合并报表范围内有4042.8万平方米已售资源未竣工结算,较2018年底增加332.6万平方米;合同金额为5863.5亿元,较2018年底增加556.4亿元。

销售金额增速创新高,

万科表示,集团坚持理性投资,在价格合理的前提下根据发展需要适时补充项目资源。

2019年将冲击1600亿销售目标

一季度,万科新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米。由于万科并未在季报中公布权益拿地额,而此前在每月自愿披露的拿地公告中,包含万科自持项目,因此未能准确计算万科的拿地力度。

2018年集团权益销售金额为1311亿元,同比增长60.3%,创下集团近5年新高;权益销售建筑面积1018万平方米,同比增长61.0%。公司上半年销售均价约12878元/平方米,基本与2017年度持平。

据万科公告,截至一季度末,集团在建项目总建筑面积约9790.8 万平方米,权益建筑面积约5851.6万平方米,规划中项目总建筑面积约5536.0 万平方米,权益建筑面积约 3393.4万平方米。集团还参与了一批旧城改造项目,权益建筑面积约 347.7 万平方米。

虽然公司录得了不错的增长,但是规模的追赶还需加速。在亿翰年度房企销售金额排行榜中,富力地产的销售排名不断下滑,2015年排名第16,2016年降至第19,2017年进一步下降至第23位,2018年排名第22位。富力地产曾与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展齐名,被称为“华南五虎”之首,但是这五家地产公司的规模差距却越来越大。

同期,万科竣工面积222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%。而新开工面积1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%;

2019年富力地产将有超过200个项目进入销售,拥有的可售货值超过3000亿,富力地产将2019年权益销售规模定为1600亿,目标增速约为22%,较前几年放缓。在行业整体降速的情况下,公司2020年3000亿元的销售目标恐难实现。

一般情况下,如果新开工面积大幅下降,说明房企对行情发展谨慎,不过当前万科新开工面积降幅不大,只能表明其开发投资速度略有放缓。

从销售区域来看,富力以一、二线城市为主,并扩展至更多城市的战略获得成功。中南地区、西北地区和华北地区的销售额分别录得了135%、86%和73% 的增长,贡献增长最为强劲。

在巩固住宅开发优势之外,万科仍在发展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假等业务。

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万科表示,为更好的应对内外部环境的变化,报告期内,各事业集团、事业单元基于“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的共识,继续开展“战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配”等系列工作,以进一步明确聚焦主航道,提升和拓展经营管理能力。

资金方面,截至一季度末,万科的现金依旧充盈,手握货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;有息负债占总资产的比例为16.1%,且有息负债中,71.8%为长期负债。

核心净利润维持强劲增长,酒店成为营收新增长点

2018年富力地产营业收入达768.6亿,同比增长30%;净利润为87.3亿,较2017年下降明显,主要是2017年富力地产以低于公允价值的价格收购万达项目酒店,产生了131亿元的非经常项目损益。扣除物业重新估值、外汇影响及非经营项目的影响,富力地产核心净利润继续保持迅强劲增长,全年录得核心净利润95.3元,同比增长49%。2019年,管理层将全年交付目标提升至920万平方米,较2018年上升51%,预期2019年确认的营业收入和利润率都会实现进一步的增长。

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从分布运营情况来看,2018年由酒店运营带来的经常性收入达70.3亿,较2017年大增196%,成为富力地产营业收入的新增长点。2017年,富力地产以总价181亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产,经过收购后,富力成为全球最大豪华酒店业主。截止2018年末,富力地产已经拥有89间运营中的酒店,总建筑面积为390.4万平米,共计26865间客房,此外还拥有37间在建及规划中的酒店。但是富力酒店现在还未改变亏损的运营境况,2018年亏损4.59亿,在酒店运营成为营收增长点之后,如何为集团贡献实在的利润,还需要集团继续摸索。

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盈利水平持续小幅下滑,财务费用拖累利润率

公司2018年整体毛利率上升至36.4%,较2017年增加1个百分点;物业销售的毛利率上升至40.3%,主要是由于公司成本控制得当以及各地区交付物业的均价上升。公司2018年净利润率为11.4%,2017年剔除并购带来的非经常性损益影响的净利润率为14.0%,净利润重回下行通道。

富力地产的三项费用率均有所上行,其中财务费用的大幅增加近4个百分点,主要是由于两方面因素的影响:第一,由于公司借贷的增加,利息总开支增加37%;第二,净汇兑亏损17.6亿,财务费用率的大幅上行成为富力净利润率的明显拖累。

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土地投资力度放缓, 关注净负债率潜在风险

由于国内信贷环境的趋紧,2018年富力在获取土地上更为审慎,力度也较2017年放缓。2018年共计投入371亿元用于新增土地储备,新增可售面积为1405万平方米,平均地价为2600元/平方米,较2017年的3200元/平方米下降明显,主要是富力调整了进入策略,在地价相对较低的三四线城市加大布局力度。报告期末,富力的土地储备的可售面积合共为5783万平方米,预计土地储备仍然能够满足富力3-4年的发展需求。

扩张的背后往往也带来着负债的加速扩张和净负债率的攀升,富力报告期末的净负债率达到184%,较17年底高出14个百分点。由于收购万达部分酒店项目付出了大量资金,且酒店资产需要长期持有和运营,沉淀大量资金,一定程度上拖了富力的现金情况。2018年3月,评级公司惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-,杠杆率提升过快也是评级公司下调评级的主要原因,而评级的下调未来又会影响企业发债的难度,进一步冲击公司资金链。

2018年末,公司现金短债比为0.66,较2017年末持续下降,公司短期偿债风险可控,但还需持续关注财务风险。

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