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绍兴库存全省第一,www.649.net房价会降?

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-08-20 12:34

问题:据华尔街见闻8月27日消息,全国各地楼市调控举措接连出台,呼和浩特近日也加入这一行列,并且成为这一轮房地产调控中首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网8月24日发布的公告称,当地把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。

昨天,好地网推送了一则消息:《2019上半年,浙江11个地市:谁的库存涨了,谁跌了?》,按照其中的数据,绍兴库存高居全省第一。

回答:

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其易房网来回答您的问题,希望对您有所帮助~

来源好地网

在2014年的上一轮调控中,全国率先取消“限购”的呼和浩特市,又成为了这一轮房地产调控中,首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。其中,“全面停止房地产去库存调控措施”的表述,是2016年开始的本轮调控中,首次见于地方公开表述,因而受到广泛关注和讨论。

今天有多位朋友向我转发了这篇文章,有人含蓄咨询,有人直白提问,库存这么高,绍兴房价要降低了吗?

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其中讨论得最多的是——呼和浩特此次全面停止去库存,是否会导致房价下跌?对于全国楼市来说,呼和浩特此举是否有风向标作用,其他城市是否会跟进?

绍兴库存是杭州四倍?

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现代社会,很多人都爱看数据,因为他们相信数据是不会骗人的。

过去,一没经济打底二没人口支撑的三四线城市房价靠着去库存和棚改货币化安置支撑房价,甚至在一二线城市房价都因不断加压的调控而止涨时,三四线城市房价依然高歌猛进。如今前有“棚改货币化收紧,”后有“全面停止房地产去库存”,一下子失去两个支撑,呼和浩特房价将何去何从呢?会下跌吗?

“好地网”的这篇文章同样“言之有据”:

我们可以来看看呼和浩特近期的房价数据以及历年的住宅供应情况:

统计时间从2019年1月1日至6月30日;统计的范围是浙江全省11市成交宅地,剔除商住地商业部分,竞配自持面积以及保障房、安置房之类不可售面积。

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最终的数据是:绍兴市区新增住宅库存最多,高达296.2万平方米;是排第二位杭州市区71.4万平方米的4倍;住宅库存增加的还有丽水、温州、舟山、衢州和台州等市区。

国家统计局给出的数据显示,7月份呼和浩特新建商品住宅环比上涨2.4%,同比上涨11.8%;二手住宅价格环比上涨2.3%,同比上涨8.1%。环同比涨幅均在70城中位列前十。

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图片来源网络

2016年5月,呼和浩特正式实施“楼市去库存政策”,在各种购房优惠政策的推动下,呼和浩特去库存得以加速。尤其2017年下半年以来,楼市持续火爆。易居研究院数据显示,现呼和浩特市去化周期仅为10.5个月,是该机构有记录以来的最低值,表明去库存效果已接近饱和,再实施去库存可能会引起供需失衡,再次引起房价上涨。

这种算法该怎么评价呢?

本次调控呼和浩特明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,而不是在于“降房价”,同时加强土地供应和加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。所以个人认为短期内呼和浩特房价不会出现下跌。

我个人觉得最准确的应该是八个字:简单相加,略作参考。

那么其他还在去库存的城市呢?会跟进吗?跟进之后房价会下跌吗?

给出这个评价原因何在,且听我慢慢说。

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其实从前段时间的国开行收紧了货币化棚改项目,货币化安置回归实物安置,就能看出中国的去库存在全国范围内已经完成,已经不需要鼓励去库存对房市进行刺激或补贴。虽然棚改去库存在一定程度上带动了三四线楼市的繁荣和城市经济的发展,但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计,不宜长期使用。从当前的形势看,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。

顶着“库存爆雷”依旧火爆

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从拍地入手,将建筑面积简单相加,这样的新增库存数据当然有道理,这些出让的土地上面迟早会建房子,这些房子迟早会入市,入市之后可不就是库存吗?

对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

但放眼绍兴当前的楼市格局,哪里能看出一丁点库存泰山压顶的样子呢?

当这些三四线城市不再需要去库存和收紧棚改货币化安置之后,房价就失去了最主要的上涨动力,预计届时涨幅会逐步缩小,甚至出现房价下跌。

无论是在城西区域,在镜湖核心区还是在城南甚至是袍江,每个板块的在售项目差不多一只手都能数的过来。

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去过售楼部的购房者会发现,销售顾问似乎一点也不着急,自己可挑选的房源远不如想象的充裕。

(以上内容为其易房网原创,未经许可不得转载。)

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——希望我的回答对你有所帮助,如果你对我的回答感兴趣,欢迎关注我的头条号及微信公众号,小7陪你来侃房~

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回答:

更为直观的是网签的成交均价,与三个月前相比,多个年度成交排行榜位居前列的楼盘,6、7月的成交均价都有10%~20%的上涨。

我隔壁是个房产中介,去年还正常,今年后半年天天一屋子人,都是自己人,天天商量房子卖给谁,咋能卖出去,平时都是牛的等人来买,我有人说呼市修了这个通了那个的,我就想问问我为什么实际的意义,怎么带动经济,能带动哪方面的经济,能带动多少就业,非农业人口的就业率是多少?500强呼市有多少?呼市人都怎么生活现在?不是找关系进单位,就是棚改安置,要不就是商场卖东西,一个普普通通的小三线城市,现在房价这么涨,作死的节奏,工资尼玛3000房价尤其是学区房高的地方上13000,就为了认识几个有钱或者官二代得同学?能用上吗以后?

房源不见多起来,房价一天天上涨,本该起到平衡市场供求关系作用的库存却丝毫不见踪影,这种奇怪的现象让很多人百思不得其解。

回答:

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与其网上寻找答案,真的建议实地考察一下目前呼和浩特市房价的实际情况。

这库存只适合“望梅止渴”

目前新开发的楼盘房价一直在涨,二手房成交价格比新楼盘要高。部分五证不全小区价格略低,但绝大多数需要一次性付款。对比现在的商业贷款、人民币汇率、市场需求等等。降价这个概念是存在的,但是存在的依据是在在一定涨幅过高的条件下,进行适当调整,但绝不会以一刀切的方式大降价。可能我说的不太全面,但是简单来说就是,如果不能保证你的工资随着房价上涨而上涨,降价是不存在的。

个中原因用一个成语就能概括:望梅止渴。

最后,对于炒房者而言,入坑需谨慎。

现在以土地出让为标准计算的库存,都只是购房者遥遥可望的青梅,或许能在脑海中激发出记忆中的酸味,却无法真正“解渴“。

回答:

当前的楼市,不要说今年出让的地块,就是去年出让的地块,开盘都是“遥遥无期“。

这口号对的,为去库存而去库存理念错了,操作起来不免有过激行为,带有欺骗销售,设计出不当销售陷进。市场化就很好。回归人应该做的事。房子买卖放开,严防次贷,这样房价会跌。现在低端经济支撑不了房价上涨,硬拉上去涨一定会暴跌。

2018年9月5日,上海星海时尚地产竞得镜湖中心区3-5号地块,至今没有公开过开盘的时间表。

2018年11月23日,武汉地产统建集团竞得越城区则水牌1号地块,至今也仅仅是项目公示,没有公开过开盘时间。

2018年11月27日,中铁房地产集团华东有限公司竞得镜湖曲屯路1号地块,项目刚刚“发声“,售楼部还没造好,更没公布过开盘时间。

倒是2018年12月大家房产拿下的曲屯路21号地块进度较快,上周末“都市风尚生活馆“开放,开盘应该不远了。

……

略作计算可以看到,这些开发进度在半年以上的地块,总建筑面积就接近74万平方米。如果按照当前越城区平均每套134平方米的面积计算,这就是5500多套房源。

而整个2019年上半年,越城区的住宅和商业总成交才不到9000套。

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如果加上今年一季度出让的大批涉宅土地,可以想见,如果这些楼盘全部入市,当前的楼市格局会有怎样的“画风大变”。

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钱多多这次杠上了房多多

开发速度减慢正是当前绍兴楼市格局结构性变化的结果。

过去两三年风生水起的“高周转“已经风光不再,无论是全国TOP级的房企,还是崛起于本地的明星房企,都在”降速“。

从拿地到开盘,此前某房企的标准是“456”,也就是拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正;之后,有更极端的做法是进一步提速,从由“456”提高到了“345”……

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而从之前的举例可以看到,众多开发商别说4个月开盘,拿地半年以上都可以慢慢来。

以前的开发商为什么动作要快?

一方面是为了抓住机会窗口,在预期上升的时候好卖房子;另一方面就是开发的钱也都是从市场上“高价”借来的,加快开发节奏能让这些钱最大限度发挥作用。

但在今年上半年,资金环境较为宽松,在一系列逆周期调节和货币工具的引导下,融资成本进一步降低,融资规模明显扩张。根据中国人民银行官网7月12日发布的2019年上半年社会融资规模增量统计数据报告。

初步统计,我国上半年社会融资规模增量累计为13.23万亿元,比上年同期多3.18万亿元,增幅超过30%。

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简单的说,开发商手里“便宜”的钱多了,自然就有底气慢慢来。

此外,2016年率先掀起开发浪潮的多是激进的民企,而在去年下半年拿地的多是稳健的央企国企,这也导致不着急的项目越来越多。

另一方面,聚焦到绍兴市场上,2019年上半年越城区的成交数据显示,当前新房成交的平均户均面积为134平方米,这已经明显属于改善型置业。

在这样的市场中,购房者大部分都是“换房一族”,不仅有房,而且有多套住房,只要未来房价的上涨预期没有过分强烈,他们买房并不急迫。

可以说,这一次钱多多杠上房多多,大家都不急,房价波动的可能性自然也不会很大。

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简单总结一下:库存的确在增加,但因为开发速度减慢对楼市的冲击不是爆炸性的而是文火慢炖,这就导致市场并不敏感,而且购房市场进入改善区间,急迫感也在下降,未来房价会在相当长的一段时间内保持总体稳定,但在个别供应量较大的区域,会因为产品而发生明显分化,届时冷热不均也将同步上演。

库存虽多,时间换空间,且慢慢消化。

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