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校订“被豪华住宅” 布拉迪斯拉发松绑普宅标准

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2020-01-15 10:21

被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准,终于破冰。

只要实际成交价低于上述标准,同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下,或者单套住房建筑面积144平方米以下,就可视为普通住房,享受营业税、契税等税收优惠政策。

11月11日,深圳市住房和建设局发布公告称,调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。

在经历了房价的快速上涨后,深圳许多普通住宅因总价飙升而被“豪宅”化,必须按照豪宅标准缴纳契税。鉴于此,深圳将于10月1日开始执行新版的“享受优惠政策的普通住房价格标准”。

对此,刚需购房者和从业者颇为欢迎,但也有消息传出,在上述标准调整次日,部分小业主在交易时坐地起价,涨幅超过了税收优惠。对此,更多的行业人士认为,主要还是因为“调控放松预期”的炒作,深圳市场目前价格本身便处于上行区间,因此不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。而从长远看,普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”,而深圳起跑,也将给其他标准滞后的一线城市提供参考。

《第一财经日报》记者从深圳市规划与国土资源委员会官网获悉,《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》已于9月25日正式公布,相比此前的旧版标准,全市的普通住房价格标准将平均上调28%,从而扩大享受普通住房税收优惠的政策范围。

取消滞后价格标准

根据《通告》,新标准将按十个区来划分,每个区享受优惠政策的普通住宅价格标准为:罗湖区每套总价390万元及以下;福田区每套总价470万元及以下;南山区每套总价490万元及以下;盐田区每套总价330万元及以下;宝安区每套总价360万元及以下;龙华新区每套总价320万元及以下;龙岗区每套总价280万元及以下;光明新区每套总价250万元及以下;坪山新区每套总价200万元及以下;大鹏新区每套总价230万元及以下。

深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定,除了满足容积率和面积要求外,深圳市10个区也设置了价格标准:罗湖区每套总价390万元;福田区每套总价470万元;南山区每套总价490万元;盐田区每套总价330万元;宝安区每套总价360万元;龙华新区每套总价320万元;龙岗区每套总价280万元;光明新区每套总价250万元;坪山新区每套总价200万元;大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准,则被视为“豪宅”。

只要实际成交价低于上述标准,同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下,或者单套住房建筑面积144平方米以下,就可视为普通住房,享受营业税、契税等税收优惠政策。

四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化,商品房价格一路走高,配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据,2019年10月,深圳市二手房均价为54551元/平方米,其中罗湖区均价60207元/平方米,如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看,大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

这是时隔两年后,深圳对普通住房价格标准首次做出调整。

“新普宅认定标准出台后,刚需购房者是最直接的受益人,对于购买自住的刚需客群来说,成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称,容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,满两年可免征增值税。这也就意味着,大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。

上一次的享受优惠政策普通住宅价格标准是从2013年9月1日开始执行,当时规定福田区、南山区每套390万元及以下,罗湖区、盐田区为310万元及以下,宝安区、龙华新区为240万元及以下,龙岗区为210万元及以下,光明新区为190万元及以下,坪山新区、大鹏新区为160万元及以下。

在政策出台之际,深圳市住房和建设局也表示,随着房地产市场形势的变化,此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

《深圳特区报》报道称,深圳市规划与国土资源委员会相关负责人解释,此次标准的调整是政府的一项例行管理工作,是根据上年度住宅市场价格变化情况测算得出的,测算时新房和二手房的价格都要纳入统计和测算。通过对中小套型、中低价位普通商品房的税收优惠政策,降低刚需、改善性需求购房者的购房成本,满足合理住房需求和扩大住房消费。

购房者呼吁京沪跟上

2015年以来,深圳房价出现了快速上涨,尤其是在“330”新政之后,连续多月领涨全国。最新数据显示,深圳8月一手房成交均价36159元/平方米,二手房成交均价为40346元/平方米,与4月相比分别上涨了37.1%、12.3%。其中部分片区的房价上涨幅度高达40%。

事实上,不只是深圳,近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例,目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的,而此前均为每三年调整一次,与房地产调控周期持平。

这使得许多普通住宅被“豪宅”。以龙华新区为例,位于白石龙的某二手楼盘价格从年初的3万元/平方米上涨到了4.3万/平方米,以70平方米建设面积计算,年初总价210万元符合普通住宅标准,但后续总价已上升到300万元,以旧版标准的240万元来看,就成了豪宅,无法享受普宅住宅税收优惠。

按照目前执行的北京普通住宅认定标准:首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

调整后,享受普通住房税收优惠的政策范围得以扩大,刚需、改善性需求购房者的购房成本将有所降低。

具体的最高限价标准为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。也就是说,在满足容积率、单套建筑面积的条件下,房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内,才能被认定为普宅。

www.649.net,目前,深圳市执行国家现行有关普通住房的税收优惠政策:个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,免征营业税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。

据中原地产首席分析师张大伟测算,北京100套商品房住宅中,已经有86套被认定为“豪宅”,目前全北京共有4600套普通住宅,其中有3700套在六环外。

还是以上述白石龙某楼盘为例,如果购买70平方米住房,且是家庭唯一住房,调整前需要按照3%税率征收9.03万元契税,调整后可按照1%税率征收3.01万元契税,可节约6.02万元。

整合数据可知,截止到11月7日,北京六环外已合计成交9235套,其中超过5500套是“豪宅”,意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中,有95%是“豪宅”。

业内分析,这将有利于深圳楼市更加稳健发展,引导中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设,增加普通商品住房供应。

对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算,北京基本上不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税、做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

同为一线城市的上海也面临着同样的境遇,该地普宅认定标准也是在2014年做出更新的。2014年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官网发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》。根据通知内容,低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套,则被视为普宅。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整,一般来说根据房地产周期,每三年就需要进行一次调整。此次深圳的政策内容,对于全国很多城市也是有启发带动的,即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等,积极进行普通住宅的标准调整,让更多人享受优惠政策。

“调控松绑”担忧

但监管层也有自己的担忧。

对于购房人来说,普宅标准调整除了能带来一定的免税利好外,在购房首付方面也会有所体现。据了解,普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显着差别。更为主要的是,在购买阶段贷款成数上会少许多。以北京为例,按照北京市目前的政策规定,购买首套普通住宅的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住宅的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,购买第二套非普通住宅的首付款比例则是不低于80%。普通住宅与非普通住宅的首付差额,将直接影响购房者前期所需准备的资金量。而在流动性监管收紧的当下,这种释放难免会被解读为“调控松绑”。

据媒体报道,在新的普宅标准实施后,深圳当地不少业主伺机调高了二手房挂牌售价。例如山语海花园一套建面约117平的4房2厅,15秒之内连续跳涨两次,挂牌价由原先的1060万元上调到1110万元,加价共计50万元。

“税费政策对于市场交易往往有直接的影响,此次政策明显释放利好,所以客观上会刺激部分交易需求。”严跃进则表示,无论是认购新房还是二手房,都会因为此类政策直接或间接的影响而出现交易上升的现象。另外,此类政策客观上使得购房压力减少,而近期部分购房者确实希望年底入市,所以预计会形成一小波市场交易高峰。“类似市场交易反弹后,要警惕房企和房东等趁势涨价,尤其是要警惕二手房的价格炒作后,进一步强化一手房的价格,即一手房的价格也开始上涨。所以后续还是要积极引导税费政策的落实,进一步促进价格的稳定。”

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