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五年后,贵阳的房价会涨到3万一平吗?

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-11-01 23:44

在楼市火爆,人人都想赶紧入市分一杯羹的时候,其实楼市已经悄然的变天了,也逐渐迎来了房价上涨的完结。接下来就从政策环境,市场供应,市场需求,金融环境和房地产税五个方面来看一看房价上涨为什么会完结。

问:五年后,贵阳的房价会涨到3万一平吗?

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政策环境

先说说大家的心态吧!有房的人希望房价一直在涨,而没房(或者居住条件不好)的人希望房价下调,这个情有可原,现在,我就目前贵阳市的房价做一个客观的分析吧!(首先声明,是客观客观客观的分析)

“房住不炒,租售并举”在今年的大会上被重申,并且作为未来房地产市场发展的指导思想,围绕这个中心思想,各种楼市调控政策相继出台或即将推出,再配合以往调控政策的持续调控,可以说在政策环境上楼市迎来了大利空。成都楼市目前已经是“三限”状态,既限购、限售和限价,限购指不管买新房还是二手房必须满足相应的购房资格;限售指不管购入新房还是二手房必须达到规定年限后才能出售;限价指房管部门对新房价格进行限定,控制新房价格虚高,不过二手房价格不受限制。由于二手房不在限价范围内,加上限价使得新房供应量急剧减少,促使成都二手房市场从7月开始火爆异常,当然这也是政策出台的目的之一,去库存,去空置,去杠杆。在这个时期也是楼市投资者最好的离场机会,但不少人却觉得楼市前面几次都是越限越涨,所以已经不相信政府的调控决心和手段,依然疯狂入市。有这种想法是可怕的,狼来了的故事大家应该都听过,喊了几次狼来了,狼真的来了却不信了,结果就只能羊入狼口了。

从2017年到2018年两年的期间,贵阳市人口净增长18万人,这是一个什么概念呢?按住建局的标准,人均35平方米计算?算了,客观点,我就按正常家庭人均25平方米计算吧!这18万人需要住房450万平方米(这就是刚需),虽然大家看到到处在修房建房,但是近两年整个贵阳市(含区县)的报备修建房屋总面积也才340万平方米(这其中还包含商业的非住房面积),显而易见的,这些在建的房屋是满足不了这一部分人的刚需的。一个城市的房价是涨是跌,首先看城市人口是净增长还是净流出就是最简单的方法了。

新房市场因为限价,就算全款也一房难求,这种状态是不可持续的,是一种假象而已,目的只是为了去二手房库存和杠杆,当二手房库存降到一定数量,新房市场就会逐渐打开购房通道,比如最近成都房管部门出台的摇号购房政策,不用全款都能公平摇号买新房,这已经是一个重要的信号了。

之前有一个朋友说贵阳市的人口475万,住房确够500万人居住,我不反驳,这个数据我去政府查询了,是真实的数据。但是,必须要说明的是,这其中是包含了农村的住房统计的,我也无法剔出这其中多少是农村的,多少是城镇的,不过,未来会有越来越多的人往城镇迁移这是不争的事实,不管是为子女的就学,还是父母的医疗,也或许是居住环境的改善,这个都是趋势,那么,这个500万人量的住房就不具备任何参考意义了。

再看看房屋租赁市场,目前,房地产开发商、银行、非地产行业国有资本、非地产行业民营资本、农村集体经济组织等未来租赁市场的供应端主体都已经开始着手进入房屋租赁市场,未来房屋租赁市场的轮廓也逐渐清晰。有人会觉得,发展房屋租赁市场,租房的人多了,加上房产税会转嫁的租房者身上,房租必然会上涨,到时候租赁市场又是一番炒作,普通刚需又要背锅,其实这种情况出现的可能性很小。理由有三个,首先,虽然租赁市场的需求端增加了需求量,但供应端同时增加了数量庞大的供应。其次,进入租赁市场的资本有国资的参与,国资参与的目的说控制市场有些过了,算是引导市场吧,既然国资参与,首要目的必然不是追求利润。再则,租赁市场的土地供应是来自于农村集体土地,农村集体土地流转费用较低,集体土地从一亩产值几万元到一亩产值几十万元,农村集体经济组织也是很乐意的。

再来说说所谓空置房的问题,目前的确有很多家庭手握几套商品房,但是,有空置的这个我承认,但是空置的基本上就是这几种情况:1 毛坯房,这个必须空置嘛,根本不能住人。 2 已装修好的房屋,但是由于种种原因还没有去居住而已。现在我来分析,毛坯房的空置要么真的是投资,要么就是种种原因等装修入住了。那么已装修房屋的空置就是等入住了(这个很好理解)。试问一下,一套在贵阳市区内(含观山湖区),只要是愿意出租可以入住的房屋,有哪家的空置了,没有,真的没有,贵阳的房屋租赁市场一直都很活跃的,从不缺没人租的问题,只是价格的问题。

目前房屋租赁市场主要是私人房源或者民营资本参与,租金定价权在房东手上,但国有资本参与后,当市场占有率达到一定比例后,租金定价权就不完全在逐利的房东手上了。相信在监管部门的引导下,未来房屋租赁市场必然能够健康的发展。

也再说说住房的问题,房屋基本是这样的情况:农村到县城,先租房后也会买房;县城到省城,就算先租房后也会买房。我这个观点没问题吧?那么问题在哪里呢?试问谁不想居住小区环境好,生活配套齐全,物管负责,出行方便,停车方便的优质住房呢?但是这类住房在贵阳市区(含观山湖)总体也就占了不到20%,大家可能觉得夸张,你们可以想想,我们不可能拿30年前修建的房屋来说居住环境吧?这类房屋在贵阳市区占了多少大家心里面想想就知道了,这类房屋仅仅解决了居住,离“好住”还差十万八千里呢!那么这些房屋以后就会成为升级的重点,而且据我不完全的统计,这类房屋的原有主人大部分都是将此类房屋出租后选择了居住环境更好的商品房,这就是现实,要接受。

市场供应

最后说说大家的疑问,到底买不买,答案是明确的,必须买,如果你有钱就往好的地方买,如果你没钱就往便宜的地方买(或者买老房子都可以),结合自己的实际买,不可能你在修文居住跑开阳去买吧(但是为了子女读书可能你会选择市区,但这种也算是刚需)!所以,很多时候考虑到工作,生活,子女或者父母的原因,工作地一套房,较好的地方再买一套房,这个不叫空置,两套房其实都是刚需。随着贵阳向第三产业的战略规划,第三产业的持续增长,必定会带来各行各业欣欣向荣的良性发展,加之贵阳得天独厚的优良气候的加持,再加之大量高精尖企业的入驻,贵阳的未来就如目前的北京和上海一样(我只是说类似于这样哈),会吸引大量的人才及企业入驻,那么房子的需求就不再是贵阳本地人的这点了,更多的是卖给外来有刚需的这群人的,也一定因素的会再抬高贵阳的房价。

今年10月11日,成都市发布了《加快推进我市成品住宅发展的实施意见》,《意见》要求,到2022年底,全成都市只卖成品房,成品房不是精装房,但成品房是完成了硬装的房子,这样开发商建安成本会增加,未来新房价格必然会上涨。说到这里可能很多人会觉得,房价既然要涨,这不是与前面说的政策环境违背了么?其实是不违背的。10月13日,成都市规划局通过官网正式发布《成都市城市规划管理技术规定》,《规定》要求,城市核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5。而新规发布以前成都市二环内不少中高端楼盘的容积率是4.0,甚至部分楼盘容积率高达5.0。

分析了这么一小点,我相信大家都有一个清醒的认识了吧?至于买还是不买是看你定位实力说话了,至于跌还是不跌,这个你我说了都不算,我只是个管综合也是几点而言,等跌,很难!

容积率指的是建筑面积与土地面积的比值,容积率越高,在同样一块土地面积上修的房子就越多,简单来说就是容积率为2.0的土地,能修的房子只有容积率4.0土地的一半。土地容积率的规定给房地产市场划开了一条分界线,容积率2.5以下的房子和2.5以上的房子已经没有了价格的可比性,高容积率的二手房房价已经有了天花板。

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未来低容积率新房的价格肯定会很高,从《规定》发布后成都土地成交楼面价就能看出,部分容积率为2.0的土地,楼面价已经接近了当前一些二手房的单价,除了地价的上涨,前面提到的成品房要求,以及智能建筑、环保建筑等概念的加持,未来低容积率新房价格可见一斑,2017年成都房地产的确是迎来变革的一年。为什么未来新房价格要抬高到那么贵呢?重要目的之一是为了分化楼市的消费层级,让高收入人群和改善需求人群不与普通老百姓抢房。这一观点从11月15日成都市发布的《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》中得到了确认,规划中明确说到,引导首套房购房者购买存量二手房,也就是高容积率房子,支持改善需求购房者购买新房,也就是低容积率的房子。消费层级的划分,也是为未来征收房产税做好铺垫。

不要傻了,目前贵阳平均薪资已经支撑不住现在的房价了!买房租出去的年化才不到2%,根本不符合目前的投资逻辑。而目前租金又占了评论薪资的40%!高出经济模型指标太多。之前房价涨是因为大规模的棚户区改造。目前棚户区改造基本已经停了,少有的拆迁的现在只补偿回迁。整体国际经济形势导致二手房很快会跌到新房一半的价格。故而,做房产经纪的是最近一波失业的,未来住着1000万的房子,吃着稀饭就老干妈的人会一大堆。最近炒房子的就等死吧,哈哈哈。接盘侠也会聪明。现在买二手房。还价直接6折喊。

市场需求

房价是经济发展的风向标,不要怕房价高,有钱人住高价房,条件差一点的可以住经济适用房。国家发达有钱了就会旧城改造,老城区环境好了,有钱人还是会回迁老城区,老城区均价突破两三万没有问题,南明河两岸应该打造几个精品小区房,优质的小区房价突破三四万都没有问题,花果园以后可能会成为新的"贫民窟",不跌都是好的,其他新区房价相对稳定,不会有多大涨幅,地铁沿线房价应该有一定的涨幅空间。城市发展靠人气,政府应该出台鼓励生育政策,迁一两所大学落户贵阳,引进人才打造高科技产业园,实业兴邦大力扶持实体经济,开发几个精品旅游产品,绿水青山就是金山银山,促进贵州经济的良性发展,贵阳才有一个良好的发展预期。

2017年7月6日,国家统计局发布了一组数据,2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。这个数据肯定还不包括小产权房和部队用房面积,因为小产权是不受法律保护的,也是不被国家承认的,部队用房涉及军事机密,必然也不会被统计。就算以人均36.6平方米来看,也就是说一个三口之家,平均住房面积已经达到了110平米,这个数据说明了什么?说明了我国的已建住房面积已经足够满足全民需求,解决住房问题工作的重心已经从如何建更多的房,转变为了如何让普通老百姓拥有住房,也就是房地产从增量房时代来到了存量房时代。成都虽然未来五年的人均住房建筑面积目标是45平方米,但这个数据是平均值,贡献这个数据的是未来低容积率的高端房产。或许有人会质疑,中国的城镇化进程还没有结束,并且二胎政策放开后,城市人口还会快速的增长,对住房的需求还会继续的上升。

如果国家继续无限制QE,三万一平还不够涨,起码五万一平都不是没有可能;但是从目前的外围环境,国际大气候,贵阳的自身实际情况看不出购买力能够支撑三万元的房价,工业体系还处在起步阶段,说得直白一点就是:贵阳人口五百万,而就业人口不足两百万,三百万人口靠家人养活,这就是现实!!

先说一说城镇化进程,根据国家统计局2016统计数据,2016年年末,全国常住人口城镇化率为57.35%,中国的城镇化目标是到2030年达到70%,也就是说全国城镇化还有13%的进程空间,如果以14亿记全国总人口,也就是说未来还有1亿8千万的人口要进入城镇,如果把这些人平均分配给全国70个大中城市,那到2030年平均每个城市也就增加256万人,但全国何止70个城市,如果为了发展一个城市,而让另一个城市变成空城,这可能么?

全国的房价以今是高位了,要想以房价上涨来发家致富的是太天真了!刚需是没有办法的去买,稳中有降。

再说一下二胎政策,据国家统计局统计数据,二胎政策放开前的2015年全国新增人口1655万,二胎政策放开后的2016年,全国新增人口1786万,2017年根据前8月新增人口数据预测2017年新增人口1743万(以上新增人口均未减去死亡人口数量,每年死亡人口数量基本一致)。从以上数据可以看出,二胎政策放开后,人口的增长其实是并不明显的。并且随着老龄化日益严重,年轻人结婚成本和生育成本过高,我国的人口增长情况不会太乐观。

贵阳市就业机会不多,来的都是周边县城或者周边四五线城市。购买力不强,贵阳市本地人基本都有房子。再就是现在中央调控房价很厉害。我估计五年以后两万都破不了!

再加上未来房屋租赁市场的发展,未来居住成本必然会稳定下来,当购房者有了更多的选择,购房的需求必然减少。

有价无市,工资低、消费高。涨到天上去,也没人买。从单独二胎到开放二胎,才多长时间,说明人口再减少,以后的房子有多的……

金融环境

个人认为:稀缺位置有可能,一般的两万左右,偏一点的一万左右,具体还要根据当时物价情况来定

首先看利率,从2008年9月开始,我国的五年期及以上贷款基准利率从7.74%一路降到了现在的历史最低值4.90%,宽松的货币政策持续了10年之久。再看一看广义货币余额,中国人民银行统计数据显示,2008年底,我国广义货币余额47.52万亿元,到2017年6月,这一数据已经达到了163.13万亿元,也就是说将近10年,央行印了120万亿元左右的钱,虽然这部分钱没有直接冲击老百姓的日常消费,但是却大大冲击了房地产市场。

有些地方估计都要不了五年都要涨到3万了 最多3年都要涨到3万一平米了

我国的房价在货币宽松,央行疯狂印钞的金融环境下,不疯涨真的是有难度。当然宽松的货币政策和央行大量的印钞并不是不合理的,我国近十年的发展离不开宏观经济调控,宏观调控政策必然是顺应市场环境的,过去十年的全球市场环境决定了我国金融环境应该是宽松的。但十年过去了,如今的全球市场环境已经今非昔比,全球主要经济体目前都处在了经济复苏的时期,各国也在频繁加息收紧货币,举个例子说明一下外国加息对我国的影响,全球经济体就像几个连在一起的湖,每个国家的货币就是水,房地产就像是水里的一条大鱼,其他几个经济体都在湖底往下挖,水往低处流,自然全球的水就会往这些经济体流,中国如果不往下挖,那中国的水就要流到连房地产这条大鱼都养不活。所以中国目前已经开始承受资金外流的压力,收紧货币政策是大势所趋。

还好我买了,8600

另外由于货币政策的宽松,房子被彻底当成了一种投资工具,金融属性已经完全掩盖了房子本身的居住属性,导致房地产投资的金融杠杆过高,甚至已经出现了系统性金融风险,为了防范系统性金融风险,从2015年开始金融市场开始了逐渐的去杠杆,而楼市的去杠杆必然会影响房价的变化,对房地产市场来说也是重大的利空。有人会觉得中国目前经济下行压力大,加息是绝对不可能的,事实真的如此么?加息收紧货币,确实会对实体经济形成负面影响,因为企业融资成本和难度会增加,但是,房地产市场就像一块海绵一样,过去十年从中国的资本水池里面吸了太多的水,冲击了实体经济的发展,一旦加息收紧货币,房地产市场挤出来的水足以满足实体经济的融资需要,但为什么我们现在还不加息,目的之一是求稳而已,如果快速的对房地产市场施压,楼市崩盘造成的负面影响更为巨大,所以目前不加息收紧货币,只是给房地产市场着陆预留时间而已。

三年后1万5左右

房地产税

房地产税,是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。也就是说房地产税包含了房地产开发、建设、交易和持有等各个阶段的税费。在过去,也包括目前,房地产税的重点还是在开发、建设和交易阶段,对房子的持有阶段可以说是没有进行征收的。

这里就要说一说房地产税和房产税的区别,前面提到房地产税是一个综合概念,是整个房地产市场税费的概括。而房产税就是房子持有阶段所需要缴纳的税费,房产税对楼市也是一个较大的利空政策。

目前我国只有重庆和上海从2011年开始试点征收房产税,但由于征收起点高,税费计算方式不科学,房产税在重庆和上海没有起到应有的作用。征收房产税的目的主要有两个,一是弥补因楼市去杠杆而导致的地方土地财政收入减少,二是调节国民贫富差距,当然还有一个次要原因,房产税短期内抑制房价上涨。

我国全面征收房产税是势在必行的,反对者认为,我国土地不是私有,房价中已经包含了产权内的土地出让费用,征收房屋持有阶段的税费是不合理的,其实不然,既然只是给了产权内的土地费用,那产权到期后呢?这里需要说一下房屋产权年限的问题,拿一般商品住宅来看,产权年限为70年,那70年到期后怎么办呢?这里就是一个仁者见仁智者见智情况了,有人认为产权到期之后肯定是免费自动续期,只交了70年的土地费用,想要永久拥有土地使用权,可能么?既然有产权期限,那必然有其道理,官方没有明确产权到期后的土地续期问题,并不代表土地续期不产生费用,如果明确了土地续期会产生费用,那房子谁还愿意买呢?所以如果房产税开始征收,其实是合理的,简单看就是把70年产权到期后的土地续期费用变成房产税分期付款,这是一个少数服从多数的情况。

还有一种声音认为,征收房地产税,会在房价中得到体现,最终将税费转嫁到普通的刚需购房者身上,这种理解是不准确的,房地产税是房地产市场税费的概括,近日国家财政部部长表态,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。也就是说房地产税政策的出台,不只是增加了持有阶段的税费,还有减少其他环节的税费,实际上是利空房产持有者,利好房产购买者的,也就是利好刚需,利空炒房。

房地产税值得期待的地方有两点,一是看建设和交易环节的税费如何减少,二是看房产税的征收范围和起征点,是进行无差别全民征收?人均面积征收?首套免征?亦或是其他方式。不管如何征收,全国房产税政策出台的那一天,或许就是马云对房子评价那句话实现的那一天。

通过以上五个方面的分析,希望大家能看到房价疯狂上涨背后的风险是可怕的,要清晰的看到我国各方面的监管制度都在逐步完善,以前那个炒这炒那,各种投机炒作的时代即将结束了。调控带来的影响是短暂的,而改革产生的作用是永久的。

如果算上崇州,你所圈的成都即包含了大成都范围

3年,大成都范围均价3W,我个人觉得这是不太可能的事情。

在目前政策严控的情况下,压制住火苗,很难燎原

而且,不管是南扩东进,区域发展可能都不止3年,更别说范围扩大到大成都了。

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