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物业集团对规模的竞逐持行百里者半九十【www.

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-10-25 20:05

大多数开发商没有想到,又脏又累、利润从毛钱为单位抠出来的物业管理行业,会成为资本市场的宠儿,开发商稳定现金流的压舱石之一。

在浙江省衢州市中医院中医儿科的诊室内,每逢周四和周五的上午,都会看到一位不算太年轻的“学徒”,坐在浙江省名中医邱根祥的边上,专注地跟随他学习中医诊疗技巧,这位学徒就是浙江省江山市长台中心卫生院的院长刘军芳。

算上最新上市的奥园健康,不算A股,仅在港上市的物业管理公司就有12家。

刘军芳1998年从学校毕业后,主要从事中医儿科专业,在乡村卫生院一干就是17年。从2010年5月担任江山市石门镇卫生院副院长开始,到2011年11月担任清湖镇卫生院长、2013年担任长台镇中心卫生院的院长以来,卫生院管理工作占据了她很大精力,但她始终不忘追逐“中医梦”的初心。

2014年4月,彩生活准备作为物业第一股上市时,总管理面积只有1.26亿平方米左右。近五年过去,彩生活2018年度业绩公告显示,集团的管理面积已达11.22亿平方米。

服务民众 立志干到老学到老

11.22亿平方米是什么概念?彩生活执行董事兼行政总裁唐学斌对着一众来自香港的分析师说,是香港所有物业管理面积的两倍。

为了提高自己的中医儿科诊疗技术和服务能力,刘军芳不断学习充实自己。她先后自学了中医本科、中西医结合本科,又到浙江省儿童医院进修内科、儿科。2015年6月份开始,刘军芳又在浙江省衢州市中医院中医儿科进修,每周两天。衢州市中医院离江山长台镇中心卫生院有一个小时的车程,刘军芳早出晚归,既要进修学习,又不能耽误卫生院的工作。对她来说,休息简直就是种奢望。

彩生活已经是中国最大的物业管理公司,放眼全球,恐怕也难有同行规模能与之比肩。

一位妈妈带着四岁大的双胞胎孩子专程来找刘军芳开中药方。这位妇女告诉笔者,自从俩孩子出生后,就经常感冒、发烧,每次都要输液多天。后来听人介绍,找到了擅长中医儿科的刘军芳。看病后改用中药治疗,不再输液,孩子自去年冬天以来再没发过病。这次她来是想请刘军芳再开点巩固的方子,以防冬天老毛病重犯。孩子家长很感激刘军芳,也感叹中医药的神奇疗效。

排在彩生活之后的,是万科物业,据其官网资料显示,截至2018年12月底,万科物业合同面积突破5.3亿平方米,服务480万户家庭,超1584万人口。

培养人才 提升基层中医药服务能力

即便是佛系的中海物业,2018年度管理的建筑面积也由1.28亿平方米增加至1.41亿平方米。

担任过三个乡镇卫生院长的刘军芳十分重视中医药的发展:她不断加强中医人才队伍建设、引进中医药人才,逐步建成了一支中医药服务强势团队。

回看那些上市的物业公司招股书,募资净得金额的大头,无一不是去收购合并,扩大规模——

如今在刘军芳的努力下,长台镇中心卫生院中药房备有300余种常用中药饮片和100余种中成药。院内配备了中医药诊疗常用设备,并设12张中医床位。下辖的三个一体化村卫生室,每名村医都能开展中医药适宜技术。在长台镇乾湖村卫生室,笔者见到村医徐井德正熟练地为一名村妇进行针灸治疗。

例如最新上市的两家,奥园健康能筹集到的资金净额的62%将用于收购或投资第三方物业公司,来扩大商业运营规模及填充物业管理服务组合;滨江服务将所得款项净额的35%用以收购物业公司或物业管理相关业务的公司。

在长台镇中心卫生院的“国医馆”,中医内科、康复、骨伤、儿科和针灸、推拿等专病专科一应俱全,不仅使当地农民患者能够就近看病,而且周边地区慕名前来的就医者也络绎不绝。长台镇常住人口虽只有1万多人,但中心卫生院的业务却在逐年提高。2014年,全卫生院的业务额1318万,比刘军芳刚到长台卫生院时的2011年的945万增长了39%。其中中药收入135万,占药品收入的38%。门诊均次费用下降11.2%,住院均次费用下降12.5%。

过去一年,大手笔收购的物业公司就有雅生活服务、南都物业、碧桂园服务等。

刘军芳告诉笔者,她将努力把中医药服务坚持下去,这不仅是因为中医药很受农民欢迎,而更重要的是推广中医药服务,可以缓解农民“看病贵、看病难”的问题。(中国中医药报)

物业管理的规模争夺的白热化程度,并不逊色于开发商在销售规模上的热衷度。

其根本在于,无论是走对物的管理路线,还是要做人的服务,规模都是基础,只有规模扩大,物业管理面积扩大收费基础增厚,物业公司服务的人群数量变多,增值服务才能扩大入口和流量。

问题的关键在于,物业管理领域有没有一条数学方程式,在追求盈利最大化的路上,有没有关于规模的最优解。

笔者向彩生活请教,但唐学斌给出的答案是,没有。彩生活定下的目标是,到2020年,管理面积达20亿平方米。他说,物业管理的规模没有边界,没有最舒服的状态,规模是越大越好。

但规模一旦扩展到足够大,管理难题怎么解决,规模不经济的问题怎么解决?

以彩生活为例,截止至2018年底,彩生活聘用驻场人员超过56000名,但2017年底驻场人员还不足39000名,仅仅一年,随着公司管理规模增长,便增加了17000名驻场员工。再加上社保入税,物业公司的成本迅猛上涨。

唐学斌认可许多行业会出现规模不经济的现象,原因在于管理成本越来越高,但他也表示互联网时代物业行业已走出这个怪圈。

“我们的办法是,把管理系统搭建成平台,彩生活旗下几千个项目,但会计和出纳不需要几千个,平台把出纳的活把都干了,实现了无现金的支出。但未来还是希望组织机构更扁平化,如公司一个平台有500个财务人员,3年后希望能压缩到50个。”

这也侧面佐证,作为劳动密集型行业,广泛应用互联网技术建设管理系统、平台,优化人员、提高效率,是物业公司减少成本,增厚利润的必要动作。

至于白热化的规模竞争背景下,如果才能提高规模,则是新的难题。可以肯定的是,当收购成本越来越高,交易越来越难时,收购已不是一门好生意。这时平台增长的出路应在小股操盘合作、品牌输出等途径上。

在成熟至斯的房地产开发领域中,开发商也是经过了近二十年的高速发展,经过了求规模求周转路上的意外事件,才认识到管理系统的失控,开始生出慢下来的反思意识。但这也并不意味着要开发商们要收缩规模。

或许,待物业公司的平台系统搭建完善,管理能力完全匹配上管理规模后,这个由房地产开发衍生出的行业,能一改其劳动密集的面容,把规模变成流量入口,在估值和利润表现上都闯出新天。

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