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5年缩水超20多亿!曾卖到16万一平的“东方迪拜”

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2020-04-20 09:53

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

  “很多人提到非洲,就自然地为其贴上‘落后’的标签。其实不然,肯尼亚——这个位于非洲东部的国家,是东非的金融中心。它经济开放、自由贸易,犹如中东迪拜般活跃,故而被誉为‘东非迪拜’,是非洲比较富裕的国家。”一位常年从事中非贸易的业内人士透露。

两次转让5年间缩水超20亿元

  他表示,肯尼亚是一个极具潜力的市场,就像上世纪80年代的中国,投资机会仿佛雨后春笋!对于有资金的企业而言,肯尼亚是可着重考虑投资的。而且,非洲的利润比中东国家的利润高,非洲人对产品质量没有太大的讲究,只要可以用就没什么其他要求了。

9月16日,北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权,转让底价40.37亿元;同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司100%股权,作价7.64亿元,两者合计48.01亿元。

  某贸易公司肯尼亚办事处负责人告诉记者,肯尼亚的魅力不仅仅局限于此,它还是面向非洲市场的窗口。为此,其公司特意于2013年9月底在肯尼亚设立办事处。

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  中国企业涌入肯尼亚投资

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  该公司产品出口非洲、东南亚、东北亚、中东和美洲等60个国家和地区。

图片来源:北京产权交易所官网

   该公司肯尼亚负责人Alan认为,非洲是一个很有潜力的市场。“由于长期的政治和历史问题,导致非洲大部分的国家和地区相对落后。但在全球经济一体化、 和平发展的大背景下,很多非洲国家的改革和开放的步伐也在不断地加快,尤其是和中国、日本等东南亚及部分欧洲国家和经济体的合作不断加强;再加上非洲国家 得天独厚的地理和自然资源,工业相对落后,基础设施贫乏,所以在非洲有很多合作的机会和项目。”他表示。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权,钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权以48亿元的价格被打包挂牌。

   他透露,也正因如此,有越来越多的人到非洲投资、工作,甚至定居。“在内罗毕(肯尼亚首都)有7万多华人,他们有自己的事业、生活圈和家庭,很多人以家 庭的形式待了数十年,都不打算回国。我有个来自海南的朋友,今年30岁,他和爱人来肯尼亚五年,各自拥有自己的工程管理和轮胎进出口公司,他们也想继续在 肯尼亚发展下去。除此之外,以华为公司为首的五大华资企业,正准备在内罗毕郊外,投资一个规模盛大的华资工业园。凡此种种,都无不说明肯尼亚受到华人们的 青睐。”他说。

作为海南最知名的人工岛鼻祖,凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看,其建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

  设办事处布局非洲

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

  Alen告诉记者,其公司自2011年出口肯尼亚市场至今,出口情况良好,所以公司于2013年9月底在当地设立了办事处。

在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

  他透露,将办事处设在肯尼亚,主要考虑以下因素:肯尼亚政局较其他非洲国家相对稳定,毕竟是奥巴马的故乡;肯尼亚曾属英国殖民地,官方语言是英语,国际化程度较高;它是东非的经济和贸易中心,交通和气候条件都相对较好。

“海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。

  Alen表示,因为当地的人口不到5千万,主要以中小型企业居多,对生产线的产量要求一般较小,生产线的自动化程度不高。它虽属非洲国家,但消费很高。

因此房价还是要分两大块,一部分就是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房人;一部分是市场经济调节开发房地产,允许有钱的人改善住房条件。”

   “除此之外,我更想强调的是,公司在肯尼亚设立办事处,不仅局限于肯尼亚市场,更多的是面向整个非洲。工业不发达,又处高原地带的肯尼亚,需要从中国、 英国、日本及周边国家进口大部分商品,需求量不一般。”他说,“就我们公司情况而言,不只是肯尼亚有客户,更多的客户分布在非洲。这些客户对品质要求非常 苛刻,对售后服务要求也很高,这也更促使我们在肯尼亚设立办事处。”

2002年,曾宪云以700万元收购三亚众城国际,并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要运营开发凤凰岛项目。彼时,曾宪云与三亚市政府签订投资凤凰岛建设合同,计划建设国际邮轮港、国际会议中心、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等,总投资额超过50亿元。

  出口肯尼亚,注意支付方式

可如今,据北京产权交易所公示信息,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

  出口肯尼亚,不少人会提到信誉问题。Alen告诉记者,出口企业要多注意付款方式,以免对收款造成很大的影响。与此同时,为保险起见,建议出口企业在贸易时,对肯尼亚银行开出的信用证要求由其他国际性大银行保兑,或要求肯尼亚客户直接从国际性大银行开出,以减少支付风险。

经历过开盘秒罄、高价开放购买,也经历过从“天价”被腰斩、中央环保督察风暴,以及如今被挂牌转让,曾宪云曾经的王牌资产凤凰岛,是如何步步走下“神坛”?

新京葡娱乐场388官网,  此外,虽然肯尼亚的消费很高,但一般人的工资水平很低,大概每月1000元人民币,所以总体上贫富差距较大。

据当时的媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开盘,700套房子一天内“秒光”。2010年~2011年,凤凰岛房价最高时达到了15万~16万元/平方米。然而,从2013年开始,热潮褪去,凤凰岛房价现“腰斩”,跌至7万元/平方米,被“套牢”的投资客不计其数。

  对于出口企业进入肯尼亚市场的渠道,Alen认为最佳的选择是企业找准机会,寻找当地可靠的合作伙伴进入。通过建立办事处与客户更好地交流,争取获得当地典型客户的订单,做好及时到位的售后服务,建立一个完整的窗口示范工程,树立良好的口碑,让客户去帮企业宣传。

2014年,中国交建入主凤凰岛,拿下凤凰岛邮轮港45%股权,交易金额49.62亿元,这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。“镁刻地产”记者了解到,在当时的签约仪式上,中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理,以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人,并公开表示“主要精力将放在工程建设上,具体运营事务还是交由专业公司”。

  Alen告诉记者,肯尼亚是个很注重生活的国家,因此当地人的办事速度和中国人有很大的差别。“当然,这可能和交通情况有关,当地基础设施缺乏,道路狭窄,车流量大,经常塞车。”他说。

但不容忽略的是,待重组全部完成后,凤凰岛邮轮港将成为中国交建并表子公司,而三亚凤凰岛发展、三亚凤凰岛置业将成为凤凰岛邮轮港的全资子公司。

   据他介绍,肯尼亚人理念淳朴、简单,为人真诚、友好。在他们看来,中国人经常给当地建立很多有益的基础设施,因此当地人见到中国人会很尊敬、热情;他们 平常的娱乐活动较少,最喜欢的项目是舞蹈;肯尼亚政治较为民主,日常很多交易(租房、买卖房等)都通过律师进行,因此当地律师的社会地位很高,收入相对也 可观,人们的法律意识很强;此外,当地人对动物和树木花草的保护意识很强,人与自然的融合,更加和谐。当地的气候和环境很舒服,四季如春,平均温度在20 度左右;和中国很不同的是,当地有钱的男子,可以娶尽可能多(多达12个)的美丽女子当老婆。

这是凤凰岛资产的首次转让。

 

而从此次北交所挂牌资料看,凤凰岛投资集团目前的股权结构为:

海口胜丰热带农业植物园开发有限公司48.5%,新疆大正宝通创业投资有限公司20%,海南兆峰智能化技术有限公司持股10%,曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

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制图:每日经济新闻

值得注意的是,邮轮港公司主要资产包括存量公寓及产权式酒店房产约10万平方米 ,以及2.5万平方米存量土地。 对比两次股权转让,从45%股权作价49.62亿元,到现在55%股权作价48.01亿元,

据此计算,这5年间,中国交建时代的凤凰岛跌去了近23亿元。

繁华落尽被叫停的填海项目

事实上,在海南,称得上高端、奢靡、也被称作“东方迪拜”的填海项目远不止三亚凤凰岛一个。

其中不乏许多叫得上名字的项目,如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来,开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元,折合600多元/平方米,但变成项目之后,每平方米价格都可以过万元,“至少有几十甚至上百倍的利润空间。” 无一例外,这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目,并获得当地政府不同方式的支持。

但与此同时,填海造地的确会对生态系统造成一定程度的破坏,比如珊瑚礁萎缩、白蝶贝保护区内的贝类受损、近海物种衰退等等,但在中央环保部门介入之前,这些问题并未引起当地政府的重视。 2017年8月,中央环保督察组对海南开展环保督察。根据督察组提供的数据,2013年之后,海南省年均填海面积达550公顷,为之前20年年均填海面积的5倍。

随即,海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法项目,实施“双暂停”,大部分填海项目都未能幸免,而凤凰岛则在这场“环保风暴”中被罚了3700万元的生态补偿资金。

还有“东方迈阿密”的填海项目南海明珠,堪称是中国最魔性的人工岛,形似八卦阵图,耗资50亿元打造,比358个足球场还大。

这座预计10年完工的人工岛自2017年开始修建,但开工没有多久就迎头赶上“史上最严”环保令。如今,该岛依然还是一座乱石横陈的荒岛,尽管在飞机上向下看,八卦的形状确实宛如南海上的一颗明珠。

然而,那些蓝图中有待建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等均尚未动工,距离资金回笼尚不知何时。

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕,随后成为拖垮王永红的最后一根稻草,最终差点葬送在这场环保风暴中。

如今,一些旧的填海项目经过整改后悄然复工,但再也没有新的填海项目能够通过审批。

“生态立省”之后,这部海南填海造地史或终将成为往事。

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