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募完180亿欧元 黑石初步扫货:为什么PE巨头爱买

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2020-04-15 04:18

买写字楼,PE们正伺机出手。

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这一段时间,SOHO中国考虑以80亿美元出售办公大楼的消息在圈内流传。消息称,交易中讨论出售的商业地产包括北京和上海至少8栋写字楼,总价值人民币500亿-600亿元。目前,谈判还处于初期阶段,最终的项目出售数量仍待定。

来源:投资界 作者:闫启钱,特别是聪明的钱,总会流向优质的VC/PE,再集中投向优秀的公司。清科研究中心数据显示,在2018年中国股权投资市场中,前1%的企业融资金额占整个市场投资总量的48%。到了2019年,创投圈的“一九效应”进一步加剧。一方面,...

而“绯闻”买家不是别人,正是大名鼎鼎的PE巨头黑石集团。据称,这次黑石与新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)组成买方团,收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。如果交易顺利,黑石的写字楼收购版图无疑又将添上浓厚重彩的一笔。

来源:投资界 作者:闫启

事实上,PE巨头爱买写字楼,早已不是什么秘密。黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下,一些外资PE更是悄悄蜂拥而入,大肆抄底北上广写字楼。

钱,特别是聪明的钱,总会流向优质的VC/PE,再集中投向优秀的公司。清科研究中心数据显示,在2018年中国股权投资市场中,前1%的企业融资金额占整个市场投资总量的48%。

PE巨头的另一面:

到了2019年,创投圈的“一九效应”进一步加剧。一方面,大批的创业公司因为融不到资而纷纷倒闭,另一面却是各个行业的明星企业获得动辄几亿、甚至几十亿美元的巨额融资。

募集180亿美元基金,买楼致富

为此,投资界根据公开信息梳理了上半年十大融资事件,其中车好多集团凭借着15亿美元D轮融资成为“吸金王”。这是什么概念?这轮融资和科创板的募资王——中国通号105.3亿元的IPO首发募资额不相上下。

对于写字楼这门生意,黑石已有着悠久的历史。

此外,投资界对2019年上半年的融资事件进行了不完全统计,梳理出最活跃的10家投资方,其中腾讯以44笔投资称冠,IDG资本、红杉中国、经纬中国、启明创投、高瓴资本、深创投等其余9家知名VC/PE机构一共投出200余家企业。

黑石进军地产业务始于上世纪90年代,其投资理念可以归结为三点,“买入,修复,卖出。”

“寒冬”中,头部VC/PE开始扫货。

首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产,然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复,最后将其出售,获得投资回报。

解读2019年H1十大融资事件

靠着房产生意,黑石赚的盆满钵满。如今黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等,地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元,管理超过10只机会型地产基金。

背后隐藏哪些信号?

写字楼是其中的重要一环。黑石官网披露,截至2019年6月30日,黑石在全球拥有的办公面积为2.31亿平方英尺。早在2006年,黑石曾斥资390亿美元收购了美国最大的办公物业EOP,创下史上最大REITs收购交易。更令人咋舌的是,这其中有近350亿是借款,风险之高可见一斑。但黑石早有盘算,在洽谈收购的同时,也接洽潜在买家。

钱都去哪儿了?

收购完成当天,黑石就开始着手进行分拆出售。不久后,黑石迅速以70亿美元的价格出售了纽约曼哈顿的8栋写字楼,速度快到都未经过黑石的手,其余写字楼也被陆续卖掉。到金融危机来临前夕,黑石已经收回了大部分投资。事实证明,这笔买卖回报丰厚,做得不亏。而这一笔经典案例,只是黑石写字楼投资版图中的冰山一角。

根据公开信息,投资界整理了2019年上半年中融资金额最大的10笔融资,一窥上半年创投圈冷热。

为了更好的买楼,黑石加快了设立各种房地产投资基金。2009年,黑石集团设立了若干新的房地产债权投资基金。去年9月,彭博社称黑石集团计划为旗舰房地产基金募集180亿美元,这将成为黑石历史上最大的房地产基金,在稍早之前,黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了71亿美元。

巨头“二代”崛起 轻轻松松至少融资5亿美元

PE“买楼”,怎么赚钱?

在中国有一个显著标签的群体叫做“富二代”,而在创业公司中也有一个庞大的“二代”群体——这些公司脱胎于圈内的巨头,一出生就是含着金汤匙,起点就已经是绝大多数创业公司一生也难以达到的终点。

新京葡娱乐场388官网,在这块鲜少被关注的战场上,PE巨头们各有各的打法。

2月28日,瓜子二手车、毛豆新车网母公司车好多集团正式宣布,已完成15亿美元D轮融资,投资方为软银愿景基金。据悉,车好多集团此次投后估值超90亿美元。

与黑石相比,KKR显得低调了许多。直到2013年年底,KKR才设立旗下首个房地产基金,该基金募集15亿美元资金,绝大多数将会用于北美地区的投资。而在中国房地产投资上,KKR仅有两次尝试。

车好多的前身是58同城旗下二手车交易平台“瓜子二手车”,2015年11月58同城宣布将其拆分,其控股的部分股权将转售予联合CEO之一的杨浩涌。杨浩涌以个人投资者身份,投资瓜子二手车6000万美元,这也被业内看作瓜子二手车的天使轮融资。

第一次投资发生在2011年。KKR与远洋集团成立成立地产基金,专攻内地地产;第二次则在2016年,KKR再次携手远洋集团,出资14.77亿港元投资了首创置业旗下公司首创钜大,并持有后者大约12%的股权。

5月10日,在京东2019年第一季度财报中,京东集团宣布正式成立京东健康子集团。京东与中信产业基金、中金资本和霸菱亚洲等投资者就京东健康的A轮优先股融资达成最终协议,融资额预计超10亿美元。

不过,KKR近期也加快了动作。去年1月,KKR一只20亿美元的房地产基金已组建完成;今年3月,据路透社报道,KKR正在筹募旗下首档专攻亚洲的房地产基金,目标为15亿美元。值得一提的是,KKR信奉“用时间换取回报”的投资理念,旗下大部分项目的运作周期都很长。

6月5日,京东宣布旗下的二手交易平台“拍拍”将与数码回收平台“爱回收”进行战略合并。同时,京东领投爱回收新一轮超过5亿美元的融资,老股东天图投资与晨兴资本、老虎基金、启承资本、清新资本相继参与跟投。

另一家美国PE巨头——华平投资的布局则更为丰富。2005年,华平投资开始了房地产领域的投资,细分领域从住宅扩展到酒店等更多品类。2010年,华平开始与中国金茂合作,投资高端办公及酒店物业,一开始只是涉及办公楼,如今也布局联合办公、总部基地等。目前,华平在中国房地产领域已对近30多家公司/项目投入了逾40亿美元的资金。

作为链家旗下的租房网站,自如网2016年5月从链接拆分出来,也是一个名副其实的“二代”,2018年获得首轮融资就高达40亿人民币。

除海外PE巨头外,本土PE也在“收楼”。当年光大控股收购亚洲雷曼,缔造光大安石的案例一直被业内津津乐道。在2007-2008年的金融风暴中,雷曼兄弟应声倒闭,但当时亚洲雷曼在中国已经开始开展各项业务,尤其是房地产业务。意识到这是一次机会,光大控股迅速出击,而彼时由于正值雷曼兄弟破产期,收购价格相当便宜。

6月15日,有报道称,长租公寓品牌自如正在进行的B轮融资接近尾声,已募集约5亿美元。本轮由泛大西洋资本领投,腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。据悉,本轮融资前,自如估值已达约45亿美元。

2009年,光大控股花85万美元收购了雷曼兄弟旗下的亚洲雷曼房地产基金—亚雷投资,次年又募资1亿多美元,成立“光大亚雷房地产基金”,随着后来英国大型资产管理公司Ashmore的加盟,该地产基金改名为光大安石房地产基金。如今,光大安石已成为了中国最大的房地产基金之一。

长租公寓的融资大战持续

2019年,掀起买楼“扫货潮”

除了自如,3月1日蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。本轮融资后,蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。

仅一季度交易金额就超250亿元

腾讯连续投资了贝壳找房、自如网,阿里领投了蛋壳公寓C轮融资,两大巨头用美金在房产服务领域再度上演一场针尖对麦芒。

女人爱买包,男人爱买表,而今年,买下一座又一座写字楼则成了PE巨头们的爱好。

此外,链家的升级版平台贝壳找房,也于3月25日宣布启动D轮融资,战略投资方腾讯领投8亿美元。《贝壳找房专项股权基金》显示,贝壳找房D轮规模超过12亿美元。其中,腾讯领投8亿美元,其他投资方还包括基汇资本、高瓴资本、源码投资、碧桂园、新天域、华兴资本、海峡资本等。D轮融资后,贝壳找房最新估值超过百亿美金。

此前受限外政策影响,外资一直未能在国内地产投资上有所动作,但自2015年起,国家发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录》,删去了针对外商投资房地产的限制类条款。而办公楼凭借着不限购、不限贷的优势,在短短几年时间里,迅速成为外国投资者的“心头好”。

AI仍然是“吸金库”,两笔融资超13亿美元

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AI明星企业仍然吸金无数,融资额一轮高过一轮,估值更是水涨船高。尽管不止一个大佬明确指出,AI企业存在“估值偏高、存在泡沫”的现状,但依然抵挡不住投资的热情。毕竟,谁也不想因为畏惧风险而错失一个时代。

在过去近一年的时间里,光是黑石就已出手数次。2018年12月,黑石集团以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。

2月27日,地平线机器宣布已完成6亿美金左右的投资,估值达30亿美金,成为全球最大的AI芯片独角兽。本轮融资由由SK中国、SK Hynix以及数家中国一线汽车集团联合领投,跟投方包括中国泛海控股集团旗下泛海投资、民银资本、中信里昂旗下CSOBOR基金和海松资本等。此外,本轮融资还获得了包括晨兴资本、高瓴资本、云晖资本和线性资本等原有股东加持。

2019年,PE们更是堪称“扫货”。今年春天,黑石集团先是以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权,接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。

5月8日,号称AI四小龙之一的旷视科技宣布完成D轮第二阶段股权融资,D轮总融资额达约7.5亿美元。参与此轮融资的均为全球性的著名机构和战略投资者,包括中银集团投资有限公司 、阿布扎比投资 旗下全资子公司、麦格理集团以及工银资管有限公司。

投资界梳理发现,除黑石外,凯德、基汇资本等知名地产投资基金也均有出手。1月,凯德集团宣布,与一家非关联第三方公司成立合资公司,斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%的面积;基汇资本也联合财团收购上海MixC万象城四栋超甲级写字楼。

造一辆车究竟多烧钱?造车新势力融资超百亿

4月,瑞士合众集团与中东家族财富基金(The Family Office Co.)等财团联手以13.4亿美元收购中关村鼎好大厦大部分股权,创下了迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项记录。

6月17日,“晚点LatePost”的独家爆料称,王兴和美团将带头向理想汽车投资3亿美元,其中美团旗下的龙珠资本出资1500万美元,王兴个人出资2.85亿美元。除王兴外,经纬中国、首刚基金、蓝驰创投、头条也将跟投,其中头条跟投金额为3000万美元。据了解,理想汽车此轮融资总金额将达到5亿美元,估值也将达到29亿美元。

继去年收购中关村甲级写字楼高科岭98%权益后,外资保险巨头安联集团再度大手笔买楼。今年10月份,旗下公司以约78亿元人民币的估值收购了北京一写字楼项目85%的权益。

造一辆车究竟多烧钱?法拉第未来拖垮了乐视,贾跃亭至今没有回国;蔚来汽车一年亏损近百亿;何小鹏面直接给出答案是300亿;而许家印在一年时间已经投入3000亿,这还没有见到车。可以说,没有源源不断的资本,造车新势力根本难以为继。

这一笔笔大额交易反应在数字上很是亮眼。据世邦魏理仕统计,2019年一季度,国内大宗物业投资继续活跃,交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,写字楼大宗交易金超过250亿元。

除了理想汽车,已经在纳斯达克上市的蔚来汽车于今年5月,获得了亦庄国投100亿元人民币的战略投资;威马汽车在3月获得了30亿元的C 轮融资,本轮融资由百度领投,太行产业基金和线性资本跟投。

值得一提的是,到了第三季度,内资买家活跃了起来,占交易总额近九成。据戴德梁行数据显示, 第三季中国内地商业地产交易总额按季增长28%,超过1亿人民币的大宗交易总额达497亿人民币;与去年同期的投资高峰相比,交易金额下滑了28%,而写字楼占到本季度投资额的55%。

To B爆发期将至?

不过,投资写字楼也并非一本万利。凯雷集团的董事总经理陈寒曾直言,“2011年到2013年,凯雷集中收购了上海北京核心区的一批物业,是因为国内经济稳中向好支撑了甲级写字楼需求持续攀升,凯雷因此也在租金上获得了相对较高的回报,但从2016年凯雷集中退出直至今天,写字楼租金回报并没有那么理想。”

5月27日,中国最大的定制化超大规模信息基础设施运营商秦淮数据,宣布获得贝恩资本5.7亿美元投资,同时,这也是中国数据中心行业历史上单笔最大融资额。

关键词阅读:黑石 写字楼

在中国,亮眼的公司往往被To C占据,但如今流量红利已经到达天花板,To B行业的爆发已经隐隐可见,秦淮数据的这笔融资是不是一个信号呢?

创投寒冬 这些VC/PE开始扫货

这一笔笔动辄几亿美金起投的融资事件,让人一点也感受不到“资本寒冬”中的冷寂,但现实却是残酷的。清科研究中心数据显示:2019年前五个月VC/PE投资2000亿人民币,比去年同期下降54%;投资案例个数为2418,与去年同期相比下降50%,堪称遭遇断崖式下跌。

清科集团创始人、董事长倪正东曾指出:“目前,市场上有钱的机构主要有两种。一种是头部机构,比如红杉,他们不仅有子弹,还有军火库,海陆空都有,募资动不动就是几十亿、上百亿美元。第二种是带国字头的机构,比如央企、国企钱很多。”

根据公开信息,投资界对2019年上半年的融资事件进行了不完全统计,梳理出最活跃的10家投资方。

显然,“子弹”充足的VC/PE机构开始动手扫货,背后的原因不难理解——随着投资放缓,项目估值下调,竞争对手减少了。

IDG资本合伙人牛奎光接受投资界采访时就曾明确表示:“投资放缓从某种程度上来说是个好事。一方面这种调整对于整个行业上来讲是利好,之前高速甚至飞速发展的过程中确实积累了一定的问题。另一方面,在资源有限的情况下,资源会向头部集中,这不仅是对创业公司,对投资机构也是如此。”IDG资本仅在2019年上半年就投资36笔,践行了牛奎光所说的“只要坚持价值投资,自己该干嘛干嘛”。

战投崛起,逐鹿VC/PE圈

值得一提的是,在2019年上半年最大的10笔融资中,腾讯无疑是参与度最高的。腾讯总裁刘炽平在今年一月举办的腾讯投资年会上表示,“过去十年我们投资了大概700多家公司,在这700家公司里面有63家是已经上市的公司,有122家是市值或者价值超过10亿美金的独角兽,而且,持股超过5%的公司总市值加起来超过了5000亿美金。”

随着股权投资行业的发展成熟,传统企业逐渐开始利用股权投资的方式达到战略驱动、核心业务赋能、新兴行业布局等目的。战投力量,逐渐在私募股权投资市场占据一席之地。过去十年,以BAT为代表的互联网巨头踏上战投之路,拿下了一个个独角兽,筑起了一道道壁垒。

除了BAT,以京东、滴滴、小米等企业为代表的“后起之秀”,均加速布局一级市场,实施战略投资。2018年清科私募股权投资50强机构中,腾讯投资、阿里资本、小米集团、百度、京东均榜上有名。战投力量,开始逐鹿VC/PE圈。

来源:投资界 作者:闫启

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