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万达土地资产收入目的削减640亿 大连王建林称不

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-07-12 09:02

摘要:万达彻底去地产化还算数吗? 尽管万达辟谣,但其去地产化已经是圈内的共识。 1月29日,饱受资金流动性困扰的万达引入 腾讯 、 苏宁 、 融创 、 京东 四大豪门,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。 在腾讯科技...

“2016年,万达商业板块主动下调房地产收入640亿元,计划收入约1300亿元。”万达集团董事长王健林在2016年的工作报告中称,如果按以往每年增长10%比例计算,万达商业下调房地产收入超过800亿元。

  万达彻底去地产化还算数吗?

在一个言必称“规模”的房地产行业来说,削减销售收入意味着现金流支撑力将转弱。这种超过40%的下降速度,对万达来说意义重大,意味着万达房地产合同收入将从1640亿元下降至1000亿元,而要寻求稳定现金流,则要靠其他产业。

  尽管万达辟谣,但其去地产化已经是圈内的共识。

“我看到一篇文章,说首富要退出房地产,其实万达不是退出房地产,只是不再把房地产作为主导产业,不再作为万达收入和利润增长的主要来源。”王健林称,因为房地产是周期性行业,好几年,坏几年。而且全世界房地产的发展规律,只要城市化率达到75%,自有住房率超过80%,房地产行业就会萎缩。万达要追求长期稳定的现金流,就必须转型。房地产万达还会一直做下去,只是把收入规模稳定在千亿元左右,不再扩大规模,增长主要靠其它产业。

  1月29日,饱受资金流动性困扰的万达引入腾讯苏宁融创京东“四大豪门”,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

更重要的是,继万达商业、万达院线(002739,买入)、AMC三个上市平台之后,万达将在2016年做大文化平台,启动体育产业板块、旅游板块、儿童娱乐、电影制作和发行等板块的上市计划。同时,王健林昨日放话,万达的金融板块将借力O2O业务实现网络信贷,同时,万达网络金融目标是3年内实现IPO。显然,万达将成为一个拥有多家上市公司的大型国际化产业集团。

  在腾讯科技的新闻稿中,万达这次引援的目的和后续计划也一目了然,称“万达引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市”

“基本实现转型”

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在这个时间下调地产板块收入,王健林或许是有底气的,毕竟,可以不依靠地产销售收入提供现金流之时,意味着万达第四次转型成功。而王健林的底气来自2015年万达各业务板块的表现,王健林认为,目前万达已“基本实现企业转型”。

  市场对万达商业不再进行房地产开发并不意外。

回顾2015年,万达各大业务板块可谓全面开花,年度目标完成率都超过101%。在调低地产收入目标的同时,王健林称,“2016年是万达转型关键年。”具体涉及三个标志,即集团服务业收入、净利占比过半,预计到2017年,万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业,比原计划提前一年实现转型目标;万达商业利润结构发生变化,力争2016年万达商业50%以上的利润来自地产之外;海外收入较大增长,2016年万达集团海外收入占比力争达到20%。

  但1月30日,万达在官网发声明表示,“万达将彻底退出房地产”纯属误读,消息中明确指出是万达集团旗下企业万达商管集团不再进行房地产开发。2017年万达集团年报中明确今年成立地产集团,继续开发万达广场重资产等房地产业务。

同时,文化板块作为万达2016年重点发展业务,文化集团已经调整战略目标,将2020年收入目标由800亿元提升至1500亿元,净利120亿元,今明两年是文化集团发展的关键年。2016年收入目标666.4亿元,同比增长30%。

  反而,市场对这种事后的辟谣有点意外。

事实上,万达文化板块的发展已经超过了万达的预期,但对于金融板块来说,除了快钱,则还没有更多实质性的金融资产且尚未形成完整的金融体系。因此,在开完年会的第二天,王健林即全面阐述了万达未来对金融板块的构想。

  原因无他,因为万达去地产化已经实施了很多年,而且一直被业界称为转型的楷模。更重要的是,2017年1月14日的年会上,王健林再次宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。在此前万达官网发布的一篇文章也提到,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”“万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路”。数据显示,万达集团的2016年整体实现营收2549.8亿元,有55%的收入来自于服务行业。

构建金融版图

  2017年,虽然万达确实遇到了困难,但万达运营轻资产的水平与带来的积极成效就摆在那里,所以,万达在和腾讯的合作中提到一两年内不再进行房地产的开发这并不意外,因为这和当初老王提到的2020年“小目标”高度一致。

目前看来,万达已经在上海注册成立万达金融集团,注册资本100亿元,下设网络金融、飞凡科技、保险、投资等公司,很快金融集团还会增加新的成员。

  万达的轻资产策略可行吗?

“万达的O2O这两年一直在探索,也走过弯路,现在内部已经达成共识,先把网络金融搞起来。现在其它企业的O2O都是烧钱,依靠股东不断投钱才能维持。我曾经说过,不管什么行业,靠股东投入来维持运营,一定不行。”王健林称,万达搞网络金融,要有收入和利润,能养活自己。

  数据是最有说服力的。

“经过两年多时间磨合形成共识,现在我们把网络平台发展方向锁定在做网络金融。”王健林在香港亚洲金融论坛上详解了万达网络金融的结构,包括大数据应用、征信服务、网络信贷、移动支付、飞凡卡五大板块。

  根据万达2017年1月14日年会时公布的数据,万达集团2016年收入2549.8亿元中,万达商业收入1430.2亿元,完成计划的100.4%,同比减少25%;但万达商业净利润同比仍实现增长。一个公司收入减少四分之一,净利润还正增长,说明收入质量明显提高。此外,文化、旅游、体育、儿童娱乐、金融和万达百货等板块都实现了增长,万达对纯地产开发的依赖越来越低,所以当时老王说2020年不再搞重资产,估计没有人会怀疑。

想在网络金融板块盈利,王健林的思路是:线下商业中心、酒店、院线、旅游目的地的海量数据是基础,万达将借助海量消费数据和消费人群为商家、个人征信业务做精准的公司和个人信用评估,打造巨大价值的线上线下融合的征信服务体系,同时建立网络信贷平台。

  2017年万达面临了一系列的危机,老王先是把13个万达城,70多家酒店打包卖给了孙宏斌和李思廉,把一堆万达广场卖给了朱孟依,把长白山度假区卖给了孙双喜,不管外界怎么解读,有多少其他的原因,这事实上是其“轻资产运营”的一种策略。

据王健林透露,现在上海自贸区正给万达发放一张网上小额信贷营业执照,可以在万达商业中心开展网上信贷,将来还可以逐步扩大到万达整个商业生态系统。显然,这就需要万达有自己的支付系统,万达已经收购快钱,目前形成了万达网络信贷的完整产业链。

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不过,对万达当前金融版图扩张来说,飞凡卡最为关键。按照王健林的计划,首先要把“飞凡一卡通”做大规模,这是连接所有网络金融业务的核心节点。

  万达“轻资产”之路加速

据记者了解,2015年,万达与超大型金融机构达成合作,把信用卡功能叠加在飞凡卡上,飞凡卡具有网上预定停车位、订座位、排队等很多应用功能,再加上优惠、积分互换、存贷、汇兑、个人账户信用卡、甚至将来可以坐公交等多种功能,成为全球第一张集多种功能于一身的全新金融一卡通产品。

  今年1月20日,万达在哈尔滨召开2017年度年会,会上王健林公布了万达2017年的业绩数据。2017年,万达集团实现收入2273.7亿元(162亿旅游收入不能并报),其中商业地产收入1125.4亿元,完成年计划的104.1%。王健林说,万达已经把地产类逐步降低,并把服务类的影视、体育和文旅列为公司发展的重点。

继续并购资产

  我们从万达2018年的计划中更能看出其决心:计划收入2479亿元,其中商业地产收入1245.4亿元,文化集团733亿元,文化占比接近60%。万达以商业地产为核心,通过商业地产积累的资产、品牌,将为这些服务型产业铺路。

据记者了解,2015年,万达跨国并购了盈方体育、世界铁人公司、澳洲HOYTS院线、传奇影业,投资西班牙马德里竞技足球俱乐部等,海外总投资额超过50亿美元。截至2015年12月30日,万达集团海外投资总额已超过150亿美元,其中美国就投资100亿美元。

  万达的轻资产运营模式在业界非常流行,用更少的投资,撬动更多的利润,万科的“小股操盘”就是典型之一。万达的轻资产模式表现为:其他企业拿钱下订单,万达负责找地、建设、招商和运营,租金最后大家一起分。根据2017年万达年会时王健林公布的数据,2017年万达租金收入达到255.2亿元,完成年计划的101.4%,同比增长30.3%。租金收缴率101%,连续12年创造租金收缴率99.5%以上的世界行业纪录。这是个了不起的纪录,万达商业的运营管理能力,绝对能够支撑其轻资产策略的前行。

而对于2016年万达并购计划,王健林称,“外界老说万达买买买,那我们就继续买。”据其透露,2016年要完成3宗较大规模的国际并购和2宗国内并购,特别是万达院线要利用自身在资本市场的优势,加大对国内院线并购。

  业界的共识是,万达转型关键在于万达商业转型,万达商业转型关键则是从单一重资产企业转型为轻资产为主、轻重并存发展的企业。所以从趋势来看,减少地产,提升商业服务与管理依然是万达的不变之路。

此外,要买相关性强、能增加万达竞争力的业务,不是什么便宜就买什么,要买得对。比如盈方,万达买来后,开启了体育产业大门,找到了体育产业的发展模式,很快做到世界前列。王健林还说,今后尽量不以万达名义出面买,因为现在外界一看是万达来买,马上抬价。

  当然,转型无疑是痛苦的,特别是在公司目前面临困境的时候。万达商业2016年9月20日从H股退市,一直谋求在A股上市,如果不出2017年的这一阵风波,以万达商业拥有如此多的优良资产,登陆A股似乎并无困难。此次腾讯等四巨头驰援万达,就被外界解读为帮万达筹集“过桥资金”,了结2016年私有化时的“旧账”。

更重要的是,要买地标性物业,可以每年在全球主要城市地标地段投资1个至3个持有物业,但要强调回报率测算,要达到回报率才可以投。海外持有物业的管理也要竞争,管理公司要招标。

  万达商业变商管,这步对了!

值得一提的是,与万达转型相协同的考核标准是,王健林称,“今后万达不以收入论英雄,要以净利、市值论英雄,谁创造的净利高、谁的市值大,就提拔谁,就给谁位置。”

新京葡娱乐场388官网,  万达否认退出房地产也能理解。

  尽管地产大佬们抱怨国家的调控,并且有任志强的“夜壶论”,但是地产开发的暴利依然存在,万达无法在短时间内完全割断,特别是万达目前资金陷入困顿之际。而地产现金奶牛效应明显,21世纪经济报道援引中原地产研究中心统计数据显示,截至今年2月3日,公布2017年业绩预告的房地产上市企业合计82家。其中有60家企业的业绩预告是预盈与预增,占比达73%,预计亏损的企业只有8家,不足10%。这8家企业基本是处于转型中。也就是说,房企在2017年基本实现了利润的全线爆发,期中荣盛发展、新城控股、阳光城等房企由于结算面积及项目结构变化,预计2017年业绩增速分别达39%、80%、83%(预告区间中值),龙头房企招商蛇口、保利地产、绿地控股业绩增长均在25%上下。

  地产的钱好不好赚?赚快钱就像是吸食毒品,吸了一口就欲罢不能。

  但随着万达转型的开始,以及最近两年龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势,市场占有率持续提升,万达在开发上已经失去了先机。2017年百强房企销售额同比增长42.9%,TOP10市占率由2016年的18.4%提升至24.2%。2017年万达的销售金额是891.2亿元,而龙头房企碧桂园、万科、恒大都已经突破了5000亿,过千亿的房企达到17家在开发这块,万达已经是第三梯队了。

  用自己的短板和别人的优势竞争,不明智,特别是对于老王这样“做什么事都要做龙头”的人来说。

  对万达来说,借着腾讯等携巨资入股,将万达商业彻底变成万达商管,事实上是一招妙棋。在地产圈,不做开发也一样能赚得盆满钵满,如果你觉得万达商业是个特例,还有一个例子可以说明,那就是绿城管理集团。在1月5日的易居沃顿第六期研修班上,绿城管理集团董事、总经理李军介绍,作为中国房地产代建行业的领军企业,绿城管理以品牌输出、管理输出、资源输出为特征的商业模式获得市场深度认同,2017年销售额达到了700多亿。在中国房地产行业,如果按排行榜的话,700亿销售额在2017年大约排在第30位,绿城管理没有花一分钱做到700亿,这在中国是绝无仅有的。整个绿城中国在2017年的销售金额也就1457.1亿元。

  和万达的商管一样,代建同样考验一家企业的管理水平,比如全部建立起标准化产品体系,通过“控总、管分、严收尾”严控成本,并以灵活的去化策略和优质的物业服务,最终提升项目溢价水平。因此从这个角度来看,绿城的代建与万达的商管一样,都是谋求转型的成功探索。

  当然,尽管代建给绿城带来了巨大的利益,但它也不会短时间内切割地产开发一样,万达真正要放下开发也需要一个过程。

  在万达2018年的规划中,新开业万达广场50个,万达茂2个;房地产收入879亿元;新发展重资产万达广场7个;轻资产万达广场50个,其中合作类40个,投资类10个。这些都需要地产开发来支撑,而万达没有理由突然将这块肥肉扔掉。

  所以,万达的转型是必然且成功的,但只要中国房地产依旧能牟取暴利,只要万达依旧在地产圈内混,就不会完全把开发切割掉。可信的方式是,开发比例越来越小,未来商管成为绝对主流。

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