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45城楼房买卖市场调节加码 封堵投资客炒房

来源:http://www.messe-taiwan.com 作者:www.649.net 时间:2019-07-11 05:59

摘要:原标题:新一轮楼市精准调控打击虚假购房 来源:冯善书/南方日报 楼市调控加码成潮。 视觉中国 图 广州提高公积金贷款门槛,规定本地户籍需缴存至少一年;深圳实施二手房三价合一新规,遏制阴阳合同和高评高贷;海南省加码限购,要求全省加强购房资格审查 中...

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  原标题:新一轮楼市精准调控打击虚假购房

资料图片,置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

  来源:冯善书/南方日报

■本报记者 王丽新

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楼市调控加码成“潮”。 视觉中国 图

“10天9道调控政策”连环狙击下,部分城市楼市出现降温迹象。

  广州提高公积金贷款门槛,规定本地户籍需缴存至少一年;深圳实施二手房“三价合一”新规,遏制“阴阳合同”和“高评高贷”;海南省加码限购,要求全省加强购房资格审查……

值得关注的是,据中原地产首席分析师张大伟统计,自2016年“930”政策以来,全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次,封堵投资客炒房。

  中原地产研究中心统计显示,3月以来,全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控,年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次。经纬中国有关分析师认为,在新一轮调控显示楼市调控政策并没放松,并进入“深层次”的调控,政策更精准化和有针对性,而不是大而全的一刀切。

据中原地产研究中心统计数据显示,自今年北京“317”新政出台以来,多个城市跟进。目前来看,多个城市房价报价指数下滑,北京报价指数从88%高位直线下滑,跌至目前的54%;二线城市中,天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

  深圳遏制阴阳合同

据中信建投研究发展部高级副总裁陈慎表示,这一轮调控非常严,11个城市出台一轮,12个城市出台三轮,14个城市出台三轮以上,上一轮调控集中在一线城市,这一轮则有越老越多的三、四线城市纳入调控范围,预计龙头城市的楼市销售额增速将熄火。

  据深圳市规土委官网公布的最新数据显示,2018年3月,深圳新建商品住宅成交均价为54185元/平方米,环比稍有下降,同比下跌1.0%。自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来,深圳新房均价已连续18个月下跌。

房企销售承压

  实际上,在数据发布前几天,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文,称深圳建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。据介绍,“三价合一”的新规从3月29日开始正式实施,规定深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价3个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

有市场人士也向《证券日报》记者表示,从三、四线城市限购反推,这一轮房价上涨不仅限于一线城市和二线核心城市,一线城市周边的三、四线城市由于投资需求的加入,房价快速上涨才促使调控政策出台。

  对此,深圳市规土委有关负责人表示,该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。

以北京和上海为例,把这两个城市圈的每个城市房价拉出来,如果两个相邻城市出现三倍的价差,就出现了投资转移。北京房价上涨之后,环京快速上涨,其中多数都是投资需求,有的可居住数万人的小区,仅有三成的亮灯率;另以嘉兴为例,40%的需求都是投资需求。

  广州近期通过提高公积金贷款门槛来加强对楼市的调控。4月1日起,广州要求本市户籍职工需连续足额缴存住房公积金至少一年,非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上(含)。记者注意到,相比《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》修订前“申请贷款时已连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上”的规定,修订版实施办法提高了职工连续足额缴存住房公积金的期限要求。

“这一轮大家买房子更多是用银行的钱。”陈慎在由链家主办的“内陆城市新格局”论坛上表示,2012年时,交易杠杆20%多一点,三年内就达到50%,这个速度很快。

  实际上,据业内人士透露,石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地都陆续出台了公积金新政,加强监督检查,明确对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。

另有分析师认为,投资需求被封堵之后,房地产按揭贷款比重会下降,房企销售压力将增加。

  调控政策日趋精准化

陈慎也表示,调研恒大、碧桂园等大型房企后发现,有些房企认为“交易量”会有所调整,有的认为会出现10%左右的下滑,但有些企业认为销售额还将实现增长,因为其市场占有率高。

  为了防止房地产市场局部出现投资过热现象,近期国内多地已密集发布更加精准化的市场调控政策。

但更重要的是,政策对房企的打压去去年就开始了,包括收紧房地产企业融资渠道,不放行公司债,提高贷款难度,甚至在预售证的审批上严格限价的同时,要求企业不要捂盘惜售。

  杭州市住房保障和房产管理局3月底通过其官方网站发布消息称,杭州市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度,具体办法于近期公布。

以北京市场为例,据第一太平戴维斯提供给《证券日报》的数据显示,由于住宅用地供应有限,新房市场规模进一步萎缩。2017年第一季度,北京一手普通住宅市场新增供应继续回落,环比减少46.8%至27.8万平方米。而一季度,北京新房成交量环比大幅下降31.8%至73.4万平方米。

  与此同时,西安、成都近日也宣布出台类似办法。至此,全国已有上海、南京、长沙、武汉、杭州、西安、成都等多地推出“买房摇号”政策。

第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤认为,“317”新政对购房者提出更高要求,将一定程度上抑制投资性及改善型需求,预计2017年第二季度北京住房成交量将继续回落。

  与“买房摇号”的政策相比,海南在新一轮调控当中实施的手段更为多面。3月31日中午,海南省住建厅对外发出通知,要求全省加强严格购房资格审查,非本省户籍居民家庭在该省范围内只能购买1套住房。通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的,依法依规严肃查处。对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在该省购房。

二手新增房源下降

  3月下旬以来,国内多个城市陆续下发房地产调控政策,据不完全统计,两会结束以来,已有20个省区或城市出台了房地产相关调控政策,涉及限购、限售、首付比例、刚需优先等多个方面的内容。

事实上,总体来看,这一轮调控不仅是针对一手市场,不少城市的二手市场也受到很大影响。反推其背后原因,则是二手市场“量价”齐涨。实际上,这意味不仅是一线城市新房市场萎缩带来房价上行,不少二、三线城市的二手住宅市场活跃度上升也提升了投资客的出手的信心。

  ■专家观点:未来热点城市调控可能加码

据成都链家研究院张键表示,2016年,由新房主导的市场向二手房主导的市场转移速度加快。重庆、成都、合肥、武汉等内陆六大城市二手住宅成交量占比正从20%向40%,甚至60%推进。其中,成都中心城区二手房成交占比已经超过了50%。

  限购、限售等常规性措施,“摇号买房”、“首套优购”、“造假禁购”等已在多城铺开实施,这显示楼市调控政策进入“深层次”的调控,政策更精准化,有针对性,而不是大而全的一刀切。据经纬中国有关专家分析,在“因城施策、一城一策”的基调下,不排除继续有城市自主出台政策。

简言之,从链家、中原地产和我爱我家等全国性中介公司进驻城市来看,成都、武汉、南京和重庆等地的数量正在增加。

  上述专家还指出,深圳“三价合一”新规,打击了高评高贷和低价缴税,从行业角度来看,防范了金融风险,又使税费回归实际水平,从买家角度来看,购房成本升高,或会在二手房及新房之间重新衡量。新规出台的目的更多是为了重整行业乱象。目前东莞已经实行“三价合一”,而广州二手房交易早已实行多价参考,银行参考网签价和评估价,按低价为准审批;房管局则对网签价进行审核,过低不合常理则重新核价。

但新政实施以来,二手市场的新增客源也正在下降,尤其以北京为例,为了抑制炒房,封堵投资客扰乱市场,商住房遭到限购,中介机构马上全面下降了商住房。

  有市场人士分析称,本轮调控叠加了全国“两会”后对房地产长效机制的预期政策,进一步落实“房住不炒”的政策思想。今年的调控还是会以“因城施策、一城一策”为基调,各地仍会以房价的涨幅以及库存等基本情况要求各个城市自主出台政策,不排除部分热点城市还将继续出台调控政策。

据北京链家承诺,从4月8日起,北京链家对在链家成交未满 12 月再次出售的房源,不予接受委托;对明显高于市场价的房源,特别是明显高于市场价的所谓学区房,不予接受委托。已全面停止商办房买卖、租赁。

  中原地产首席分析师张大伟则表示,这么多城市在3月下旬启动新一轮调控,有两方面值得注意。一方面调控范围扩大,三四线城市加入限售;另一方面,保护刚需成调控重点,热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。他认为,新一轮政策已显示出更强的针对性。房地产调控在严格执行一年后政策加码,预测未来一二线等热点城市仍有可能在公积金、刚需房源供应、共有产权房、租赁等方面有加码的可能性。同时,部分三四线城市也会因为市场的升温而有加入限售行列的可能性。 

无独有偶,据张键透露,成都从“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需紧张态势得到缓解。

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楼市现降温迹象

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“有人说市场高度分化,其实市场高度连通。北京限购,很多人跑到周边,跑到三亚,跑到昆明,跑到海口继续投资。” 链家研究院院长杨现领向《证券日报》等记者表示,北京70%-80%的交易都在换房,在这些连环单交易里,手里面有一套房子,卖了再买一套,甚至包括首次置业的人群,也是在换房。去年在武汉,厦门买的房子涨了,然后卖了,凑钱在北京买房。

鉴于此,这一轮调控之后,换房需求成本立刻加大,认房认贷之下,在北京,即使满足首套房需求,300万元首付在六环以内都找不到合适的房子,即使换房,六成,甚至八成的首付,卖掉一套也不够买另一套的,换房的面积越来越小,成本越来越高之下,预计2017年,换房需求将会出现一定程度的熄火。

换房需求熄火,将会进一步降低市场交易量。

据杨现领表示,调控之后,北京二手房成交量已经出现明显下滑,预计还会继续下降。

另据记者调查获悉,在北京二手市场,目前业主报价已经有下调迹象,购房者谈判话语权增加,有些业主报价调整幅度很高。

“北京楼市成交量下来后,其他城市预计也会下行。”杨现领如是表示。

另有业内人士也表示,楼市将全面降温,且这一轮交易量下滑周期将较长。

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